Mieten oder Kaufen 2026: Der große Vergleich mit Rechner

Die ewige Frage: Mieten oder Kaufen?

Kaum eine finanzielle Entscheidung wird so emotional diskutiert wie die Frage: Soll ich eine Immobilie kaufen oder weiter zur Miete wohnen? Die Antwort hängt von vielen individuellen Faktoren ab — Ihrem Einkommen, dem Eigenkapital, der Lebenssituation und den regionalen Immobilienpreisen.

Kostenvergleich: Was ist günstiger?

Betrachten wir ein konkretes Rechenbeispiel:

Parameter	Kaufen	Mieten
Kaufpreis / Monatsmiete	300.000 EUR	1.000 EUR/Monat
Eigenkapital	60.000 EUR (20 %)	60.000 EUR (ETF-Anlage)
Zinssatz	3,5 % (10 J.)	—
Tilgung	2,0 % anfänglich	—
Kaufnebenkosten	33.000 EUR (11 %)	—
Monatliche Rate	1.100 EUR	1.000 EUR (+ 2 %/Jahr)
Instandhaltung/Jahr	3.000 EUR	0 EUR

Nach 30 Jahren: Der Käufer hat eine schuldenfreie Immobilie im Wert von ca. 450.000–500.000 EUR. Der Mieter hat (bei diszipliniertem Sparen) ein beachtliches Wertpapierdepot, zahlt aber weiterhin Miete. Finanziell liegen beide Varianten oft überraschend nah beieinander.

Vorteile des Kaufens

• Vermögensaufbau: Jede Tilgungszahlung erhöht Ihr Eigenkapital in der Immobilie.
• Inflationsschutz: Immobilien sind Sachwerte. Ihre Kreditrate bleibt nominal gleich.
• Mietfreiheit im Alter: Wer mit 35 kauft, wohnt ab 65 mietfrei.
• Gestaltungsfreiheit: Renovieren, umbauen, Garten anlegen — ohne Vermieter.

Vorteile des Mietens

• Flexibilität: Jobwechsel? Kündigung mit drei Monaten Frist.
• Kein Klumpenrisiko: Beim Kauf stecken 80–90 % des Vermögens in einer Immobilie.
• Keine Instandhaltung: Dach undicht? Problem des Vermieters.
• Keine Kaufnebenkosten: Beim Kauf zahlen Sie 10–15 % des Kaufpreises an Nebenkosten.

Der Faktor Eigenkapital

Wer 60.000 EUR Eigenkapital in eine Immobilie steckt, kann dieses Geld nicht anderweitig investieren. Historisch haben ETFs (MSCI World) ca. 7–8 % pro Jahr erzielt. Immobilien stiegen real nur ca. 1–2 % pro Jahr. Allerdings hebeln Sie mit Fremdkapital: Bei 5:1 Hebel bringt 3 % Wertsteigerung = 15 % Eigenkapitalrendite.

Kaufen als Kapitalanlage vs. Eigennutzung

Eigennutzung: Gesparte Miete ist steuerfrei. Kapitalanlage: Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, dafür Zinsen und Abschreibung absetzbar. Für die meisten Privatpersonen ist die Eigennutzung finanziell sinnvoller.

Wann Kaufen sinnvoll ist — und wann nicht

Kaufen lohnt sich, wenn:

• Sie mindestens 10–15 Jahre am gleichen Ort bleiben
• Sie 20 % Eigenkapital plus Nebenkosten mitbringen
• Ihre Rate max. 30–35 % des Nettoeinkommens beträgt
• Der Kaufpreisfaktor unter 25 liegt

Mieten ist sinnvoller, wenn:

• Sie in einer teuren Stadt leben (Faktor über 30)
• Ihre berufliche Situation unsicher ist
• Sie wenig Eigenkapital haben
• Sie diszipliniert in ETFs sparen

FAQ

Was ist der Kaufpreisfaktor?

Das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete. Unter 20 = günstig, 20–25 = fair, über 25 = teuer.

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Idealerweise 20–30 % des Kaufpreises plus Nebenkosten (10–15 %).

Lohnt sich Kaufen trotz hoher Zinsen?

Hohe Zinsen machen den Kauf teurer, aber oft sind dann auch die Kaufpreise niedriger. Entscheidend ist die Gesamtbelastung.

Kann ich später noch kaufen?

Ja. Viele kaufen in den 30ern oder 40ern. Es gibt kein „zu spät“ — solange die Finanzierung bis zur Rente läuft.

Fazit

Die Frage Mieten oder Kaufen hat keine universelle Antwort. Finanziell liegen beide Varianten oft näher beieinander als gedacht. Der Kauf bietet Sicherheit und Inflationsschutz. Das Mieten bietet Flexibilität. Treffen Sie die Entscheidung auf Basis Ihrer persönlichen Lebensplanung.

Weiterlesen:

• Finanzierungsrechner: Baufinanzierung berechnen
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