Nebenkosten Hauskauf: Alle Kosten im Ueberblick (2026)
Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf an?
Der Kaufpreis einer Immobilie ist nur ein Teil der Gesamtkosten. Obendrauf kommen die Kaufnebenkosten – und die haben es in sich. Je nach Bundesland und Situation muessen Sie mit 10 bis 15 % zusaetzlich rechnen.
Die wichtigsten Posten im Ueberblick:
- Grunderwerbsteuer: 3,5 – 6,5 % (je nach Bundesland)
- Notarkosten: ca. 1,0 – 1,5 % des Kaufpreises
- Grundbuchgebuehren: ca. 0,5 % des Kaufpreises
- Maklerprovision: 3,0 – 3,57 % (Kaeuferanteil)
Diese Kosten sind nicht finanzierbar im klassischen Sinne – die meisten Banken erwarten, dass Sie die Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlen.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Die Grunderwerbsteuer ist der groesste einzelne Nebenkosten-Posten:
| Bundesland | Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| Baden-Wuerttemberg | 5,0 % |
| Bayern | 3,5 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Bremen | 5,0 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Thueringen | 5,0 % |
Bei einem Kaufpreis von 350.000 EUR: Bayern (3,5 %): 12.250 EUR vs. NRW (6,5 %): 22.750 EUR. Der Unterschied betraegt 10.500 EUR.
Notarkosten und Grundbuchgebuehren
Ohne Notar geht in Deutschland kein Immobilienkauf. Die Kosten richten sich nach dem GNotKG und sind nicht verhandelbar:
- Notarkosten (Kaufvertrag): ca. 1,0 – 1,5 % des Kaufpreises
- Grundbuchgebuehren: ca. 0,5 % des Kaufpreises
Bei 350.000 EUR liegen Notar + Grundbuch zusammen bei rund 5.000 – 7.000 EUR.
Maklerprovision: Wer zahlt wie viel?
Seit Dezember 2020 gilt das Gesetz zur Teilung der Maklerprovision. Der Kaeufer darf maximal so viel zahlen wie der Verkaeufer.
| Region | Gesamtprovision | Kaeuferanteil | Verkaeuferanteil |
|---|---|---|---|
| Berlin | 7,14 % (inkl. MwSt.) | 3,57 % | 3,57 % |
| Hamburg | 6,25 % | 3,125 % | 3,125 % |
| Muenchen / Bayern | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| NRW | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Sachsen | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
Tipp: Provisionsfrei kaufen ist moeglich, wenn Sie direkt vom Eigentuemer kaufen.
Weitere Kosten die oft vergessen werden
- Gutachterkosten: Ein Wertgutachten kostet 500 – 1.500 EUR. Bei aelteren Immobilien empfehlenswert.
- Umzugskosten: Je nach Entfernung und Haushaltsgroesse 1.000 – 5.000 EUR.
- Renovierung / Sanierung: Malerarbeiten, Boeden, Bad – schnell 10.000 – 50.000 EUR.
- Gebaeudeversicherung: 200 – 800 EUR pro Jahr.
- Grundsteuer: Nach der Reform 2025 zwischen 200 und 1.500 EUR pro Jahr.
- Moebel und Einrichtung: Neue Kueche allein kann 5.000 – 20.000 EUR kosten.
- Finanzierungsnebenkosten: Bereitstellungszinsen, Kontofuehrung, ggf. Schaetzgebuehr der Bank.
Rechenbeispiel: Nebenkosten fuer ein 350.000 EUR Haus
Beispiel: Hauskauf in Nordrhein-Westfalen fuer 350.000 EUR, mit Makler:
| Kostenart | Prozent | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (NRW) | 6,5 % | 22.750 EUR |
| Notarkosten | ~1,2 % | 4.200 EUR |
| Grundbuchgebuehren | ~0,5 % | 1.750 EUR |
| Maklerprovision (Kaeuferanteil) | 3,57 % | 12.495 EUR |
| Summe Kaufnebenkosten | ~11,8 % | 41.195 EUR |
Dazu kommen realistische Zusatzkosten:
| Kostenart | Betrag (geschaetzt) |
|---|---|
| Renovierung (Malerarbeiten, Boeden) | 15.000 EUR |
| Umzug | 2.500 EUR |
| Neue Kueche | 8.000 EUR |
| Gutachten | 800 EUR |
| Summe Zusatzkosten | 26.300 EUR |
Gesamtkosten: 350.000 + 41.195 + 26.300 = 417.495 EUR
Das sind fast 20 % mehr als der Kaufpreis. Nutzen Sie einen Finanzierungsrechner, um die Gesamtbelastung realistisch zu kalkulieren.
Haeufige Fragen
Kann ich Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Theoretisch ja (110-%-Finanzierung). In der Praxis bieten das nur wenige Banken an, und die Zinssaetze sind deutlich hoeher (oft 0,3 – 0,5 % Aufschlag).
Wie kann ich Nebenkosten sparen?
Drei Hebel: 1) Ohne Makler kaufen. 2) In einem Bundesland mit niedriger Grunderwerbsteuer kaufen. 3) Inventar separat im Kaufvertrag auffuehren – darauf faellt keine Grunderwerbsteuer an.
Wann werden die Nebenkosten faellig?
Grunderwerbsteuer ca. 4-8 Wochen nach Beurkundung. Notarkosten direkt nach Beurkundung. Maklerprovision mit Abschluss des Kaufvertrags. Planen Sie alle Betraege innerhalb von 3 Monaten nach Notartermin ein.
Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Bei vermieteten Immobilien ja – sie werden den Anschaffungskosten zugerechnet und ueber die AfA abgeschrieben. Bei selbstgenutzten Immobilien nicht. Details im Immobilienrechner.
Fazit
Die Nebenkosten beim Hauskauf sind ein erheblicher Posten. In den meisten Bundeslaendern liegen allein die klassischen Kaufnebenkosten bei 10-12 % des Kaufpreises. Rechnet man Renovierung, Umzug und Einrichtung hinzu, sind 15-20 % realistisch.
Kalkulieren Sie die Nebenkosten von Anfang an mit. Bilden Sie einen Puffer von mindestens 5.000 EUR. Wer ehrlich rechnet, kauft klueger.
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