Das Grundbuch ist das amtliche Register aller Grundstücke in Deutschland. Wer dort eingetragen ist, ist rechtlich gesehen der Eigentümer. Beim Hauskauf ist ein Blick ins Grundbuch Pflicht.

Wie ist das Grundbuch aufgebaut?

Jedes Grundbuchblatt besteht aus drei Abteilungen:

Bestandsverzeichnis (BV)

Hier steht, welche Grundstücke und Gebäude zum Grundbuchblatt gehören: Gemarkung, Flur, Flurstücknummer, Fläche und Nutzungsart. Prüfe, ob das tatsächlich dem entspricht, was du kaufst.

Abteilung I — Eigentümer

Wer ist der rechtmäßige Eigentümer? Stimmt das mit dem Verkäufer überein? Gibt es Miteigentümer (z.B. Erbengemeinschaft), die alle zustimmen müssen?

Abteilung II — Lasten und Beschränkungen

Hier stehen Rechte Dritter, die auf dem Grundstück lasten — zum Beispiel:

  • Wohnrecht: Eine Person darf lebenslang in der Immobilie wohnen — auch nach dem Verkauf
  • Wegerecht: Nachbarn dürfen das Grundstück betreten/befahren
  • Nießbrauch: Jemand anderes darf die Erträge des Grundstücks nutzen
  • Baulast: Beschränkungen für die Bebauung
  • Vorkaufsrecht: Gemeinde oder Nachbar darf zuerst kaufen

Einträge in Abteilung II gehen beim Kauf meist auf den Käufer über — außer sie werden gelöscht. Klär das vor dem Notartermin!

Abteilung III — Grundpfandrechte

Hier stehen Hypotheken und Grundschulden der Banken. Wenn der Verkäufer noch ein Darlehen auf dem Haus hat, steht die Bank des Verkäufers hier eingetragen. Diese Grundschuld muss vor oder beim Kauf gelöscht werden — das regelt der Notar.

Wie bekommst du Einsicht ins Grundbuch?

Das Grundbuch ist nicht öffentlich. Du brauchst ein "berechtigtes Interesse" — als ernsthafter Kaufinteressent hast du das. Bitte den Verkäufer um einen aktuellen Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate). Oder beantrage ihn selbst beim zuständigen Amtsgericht/Grundbuchamt.

Erfahrungstipp

Einträge in Abt. II werden gerne kleingeredet — "Das ist nur ein altes Wegerecht, das stört nicht." Hol dir immer eine rechtliche Einschätzung bevor du unterschreibst. Ein eingetragenes lebenslanges Wohnrecht kann den Wert einer Immobilie massiv reduzieren.

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Häufige Fragen

Die wichtigsten Punkte: Lage und Infrastruktur, Gebäudezustand (Feuchtigkeit, Heizung, Dach), Grundbuch auf Lasten prüfen, Grunderwerbsteuer je Bundesland einplanen, realistische Finanzierung mit ausreichend Eigenkapital und Puffer für Unvorhergesehenes.
Mindestens die Nebenkosten (ca. 10–13 % des Kaufpreises) sollten aus Eigenkapital kommen. Besser sind 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten. Bei 350.000 € Kaufpreis also ca. 105.000–150.000 €. Wer mehr Eigenkapital mitbringt, bekommt günstigere Zinsen.
Kaufpreis + Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %) + Notar (1,0–1,5 %) + Grundbuch (0,3–0,5 %) + ggf. Makler (bis 3,57 %) + Gutachter (500–1.500 €) + Renovierung (0–30 % je Zustand) + Umzug (1.500–5.000 €). Plane realistisch 15–25 % auf den Kaufpreis oben drauf.
Ja. Viele Häuser werden direkt vom Eigentümer angeboten (ImmoScout, Immowelt, eBay Kleinanzeigen, lokale Portale). Das spart die Maklerprovision (bis 3,57 % des Kaufpreises). Du übernimmst dann aber alle Koordination selbst: Besichtigung, Prüfung, Notartermin.