Beim Hauskauf begegnen dir viele Dokumente — Flurkarte, Liegenschaftskarte, Katasterauszug, Bebauungsplan. Was ist was, wozu brauchst du es und wer stellt es aus? Wir erklären die wichtigsten Dokumente.

Flurkarte vs. Liegenschaftskarte vs. Kataster

DokumentWas es zeigtWer stellt es aus
FlurkarteLage, Größe, Form des FlurstücksKatasteramt / Vermessungsamt
LiegenschaftskarteFlurstücke + Gebäude + GrenzenKatasteramt
KatasterauszugOffizielle Beschreibung des FlurstücksKatasteramt / Online-Portal
GrundbuchauszugEigentümer, Lasten, RechteGrundbuchamt

Die Unterscheidung zwischen Grundbuch und Kataster ist wichtig: Das Grundbuch ist das rechtliche Register (wem gehört was), das Kataster das technische Register (wo liegt was, wie groß). Mehr zum Grundbuch haben wir in Grundbuch erklärt beschrieben.

Wofür brauchst du die Flurkarte?

  • Finanzierung: Die Bank verlangt die Flurkarte für die Beleihungsprüfung
  • Notar: Für den Kaufvertrag werden Flurstücknummer und Katasterbezeichnung benötigt
  • Bauantrag: Für Anbauten oder Umbauten ist die Flurkarte Pflicht
  • Grenzen prüfen: Erkenne Abweichungen zwischen Bebauung und eingetragenen Grenzen

Wo bekomme ich die Flurkarte?

In den meisten Bundesländern kannst du die Flurkarte online über die jeweiligen Geoportale der Katasterämter beziehen — oft kostenlos als Ansicht, für ca. 10–30 € als amtlicher Ausdruck. Alternativ über den beurkundenden Notar, der die benötigten Unterlagen häufig selbst einholt.

Vor der Besichtigung: Lade dir die Liegenschaftskarte online herunter. So siehst du sofort, ob Grenzen des Grundstücks mit dem übereinstimmen, was der Makler zeigt — z. B. ob der Schuppen zum Grundstück gehört oder nicht. Unsere Hausbesichtigungs-Checkliste enthält weitere Prüfpunkte.

Bodenrichtwert und Kataster

Aus dem Kataster lässt sich auch der Bodenrichtwert der Lage ableiten. Was der Bodenrichtwert bedeutet und wie er die Kaufpreisentwicklung beeinflusst, haben wir in Bodenrichtwert erklärt ausgeführt.

Fazit: Flurkarte und Katasterauszug sind technische Dokumente — aber beim Hauskauf unverzichtbar. Die Bank braucht sie, der Notar nutzt sie, und du erkennst damit potenzielle Grenzprobleme schon vor dem Kauf.
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Häufige Fragen

Die wichtigsten Punkte: Lage und Infrastruktur, Gebäudezustand (Feuchtigkeit, Heizung, Dach), Grundbuch auf Lasten prüfen, Grunderwerbsteuer je Bundesland einplanen, realistische Finanzierung mit ausreichend Eigenkapital und Puffer für Unvorhergesehenes.
Mindestens die Nebenkosten (ca. 10–13 % des Kaufpreises) sollten aus Eigenkapital kommen. Besser sind 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten. Bei 350.000 € Kaufpreis also ca. 105.000–150.000 €. Wer mehr Eigenkapital mitbringt, bekommt günstigere Zinsen.
Kaufpreis + Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %) + Notar (1,0–1,5 %) + Grundbuch (0,3–0,5 %) + ggf. Makler (bis 3,57 %) + Gutachter (500–1.500 €) + Renovierung (0–30 % je Zustand) + Umzug (1.500–5.000 €). Plane realistisch 15–25 % auf den Kaufpreis oben drauf.
Ja. Viele Häuser werden direkt vom Eigentümer angeboten (ImmoScout, Immowelt, eBay Kleinanzeigen, lokale Portale). Das spart die Maklerprovision (bis 3,57 % des Kaufpreises). Du übernimmst dann aber alle Koordination selbst: Besichtigung, Prüfung, Notartermin.