Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Wert von Grundstücksflächen in einer bestimmten Lage und Nutzung — offiziell festgestellt von den Gutachterausschüssen der Länder. Er ist Pflichtbasis für viele Bewertungen und kostenlos öffentlich abrufbar.

Was der Bodenrichtwert ist — und was nicht

  • Ist: Orientierungswert für unbebaute Grundstücke in einer Zone
  • Ist: Amtlicher Wert der Gutachterausschüsse (alle 2 Jahre aktualisiert)
  • Ist nicht: Der Wert einer bebauten Immobilie
  • Ist nicht: Verbindlich für Kaufpreise (Markt entscheidet)

Wo findest du den Bodenrichtwert?

Das Bodenrichtwert-Portal BORIS-DE (bodenrichtwert.de) zeigt kostenlos alle Richtwerte für Deutschland. Einfach Adresse eingeben — du siehst den Richtwert pro m² Grundstück in deiner Wunschlage.

Bodenrichtwert vs. Kaufpreis

Der Bodenrichtwert gilt für unbebautes Land. Eine Immobilie beinhaltet auch das Gebäude. Für einen Vergleich teile den Kaufpreis in Bodenanteil und Gebäudeanteil auf:

  • Grundstücksgröße × Bodenrichtwert = Bodenwert
  • Kaufpreis − Bodenwert = Gebäudewert
  • Gebäudewert ÷ m² Wohnfläche = Baukostenpauschale

Liegt der Baukostenteil unrealistisch hoch oder niedrig, ist das ein Warnsignal — entweder Überbewertung oder ungewöhnliche Bausubstanz.

Steuerliche Bedeutung

Das Finanzamt nutzt den Bodenrichtwert als Basis für die Grundsteuer (Grundsteuerwert nach GrStG). Seit der Grundsteuerreform 2025 werden Grundstücke nach Bodenrichtwert neu bewertet. Höherer Bodenrichtwert = höhere Grundsteuer.

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Häufige Fragen

Die wichtigsten Punkte: Lage und Infrastruktur, Gebäudezustand (Feuchtigkeit, Heizung, Dach), Grundbuch auf Lasten prüfen, Grunderwerbsteuer je Bundesland einplanen, realistische Finanzierung mit ausreichend Eigenkapital und Puffer für Unvorhergesehenes.
Mindestens die Nebenkosten (ca. 10–13 % des Kaufpreises) sollten aus Eigenkapital kommen. Besser sind 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten. Bei 350.000 € Kaufpreis also ca. 105.000–150.000 €. Wer mehr Eigenkapital mitbringt, bekommt günstigere Zinsen.
Kaufpreis + Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %) + Notar (1,0–1,5 %) + Grundbuch (0,3–0,5 %) + ggf. Makler (bis 3,57 %) + Gutachter (500–1.500 €) + Renovierung (0–30 % je Zustand) + Umzug (1.500–5.000 €). Plane realistisch 15–25 % auf den Kaufpreis oben drauf.
Ja. Viele Häuser werden direkt vom Eigentümer angeboten (ImmoScout, Immowelt, eBay Kleinanzeigen, lokale Portale). Das spart die Maklerprovision (bis 3,57 % des Kaufpreises). Du übernimmst dann aber alle Koordination selbst: Besichtigung, Prüfung, Notartermin.