Die Grundsteuer ist die einzige laufende Steuer, die Eigenheimbesitzer jährlich zahlen. Seit der Reform 2025 werden alle Grundstücke nach neuem Verfahren bewertet — mit erheblichen Änderungen je nach Lage.

Grundsteuer-Reform 2025: Was sich geändert hat

Das Bundesverfassungsgericht erklärte die alte Einheitswert-Berechnung für verfassungswidrig — Grundstücke wurden noch nach Werten aus 1964 (West) bzw. 1935 (Ost) berechnet. Seit 01.01.2025 gelten neue Berechnungsgrundlagen.

Grundsteuer 2026: Wie wird sie berechnet und was ändert sich?

Die neue Formel: Grundsteuer berechnen

Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz

  • Grundsteuerwert: Neubewertung nach Bodenrichtwert + Ertragswert des Gebäudes
  • Steuermesszahl: Bundeseinheitlich 0,34 Promille (Wohngebäude)
  • Hebesatz: Setzt jede Gemeinde selbst fest (250–600 % + regional sehr unterschiedlich)

Rechenbeispiel Grundsteuer

Einfamilienhaus, Bonn: Grundsteuerwert 250.000 €, Steuermesszahl 0,34 ‰, Hebesatz Bonn 490 %

Grundsteuer 2026: Wie wird sie berechnet und was ändert sich? – weiterer Blick
  • 250.000 × 0,00034 = 85 € Messbetrag
  • 85 × 4,90 (490 %) = 416,50 €/Jahr

In München (Hebesatz 535 %, höherer Grundsteuerwert wegen Bodenrichtwertn) deutlich höher; in ländlichen Regionen deutlich niedriger.

Bundeslandmodelle: Nicht überall gleich

Einige Bundesländer haben Öffnungsklauseln genutzt und eigene Modelle eingeführt:

  • Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, Hamburg, Niedersachsen: Eigenes Flächenmodell
  • Alle anderen: Bundesmodell
Prüfe deinen Bescheid!
  • Die neuen Grundsteuerwertbescheide enthalten manchmal Fehler
  • Einspruch innerhalb von 1 Monat nach Bekanntgabe möglich
  • Typische Fehler: falsche Wohnfläche, falscher Baujahr, falsche Nutzungsart

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Häufige Fragen

Die laufenden Kosten umfassen: Grundsteuer (300–1.500 €/Jahr), Wohngebäudeversicherung (400–1.000 €/Jahr), Heizkosten, Strom, Wasser, Schornsteinfeger, Wartungsverträge und Rücklagen für Reparaturen. Plan insgesamt 3–8 % des Kaufpreises als jährliche Unterhaltskosten.
Einmalige Kosten beim Hauskauf: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notarkosten (1,0–1,5 %), Grundbuchkosten (0,3–0,5 %), ggf. Maklercourtage (bis 3,57 %) und Gutachterkosten (500–1.500 €). Dazu kommen Renovierung, Umzug und erste Einrichtung.
Beim selbstgenutzten Eigenheim nein. Bei vermieteten Immobilien ja: Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklercourtage zählen zu den Anschaffungsnebenkosten und können über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden (AfA).