Beim Hauskauf wird oft nicht nur das Gebäude verkauft, sondern auch Inventar — Einbauküche, Sauna, Gartenhaus, Gartenmöbel, Markisen. Diese sogenannten Abstandszahlungen können legal die Grunderwerbsteuer senken — wenn sie korrekt gehandhabt werden.
Grundprinzip: Auf bewegliche Gegenstände fällt keine Grunderwerbsteuer an. Wer 20.000 € Inventar separat im Kaufvertrag ausweist, spart Grunderwerbsteuer auf diesen Betrag — bei 6,5 % (NRW) sind das 1.300 € Ersparnis.
Was gilt als Inventar (kein Grunderwerbsteuer-Anteil)?
- Einbauküche (wenn nicht fest verbaut und eigenständig nutzbar)
- Freistehendes Gartenhaus / Geräteschuppen
- Markise, Rollläden (je nach Montage)
- Gartenmöbel, Sauna, Pool (wenn nicht dauerhaft verankert)
Was zählt NICHT als Inventar?
- Fest eingebaute Badausstattung (Wanne, Dusche, WC)
- Heizungsanlage, Wärmedämmung
- Eingebaute Schränke (mit dem Haus verbunden)
- Angebaute Garagen, Anbauten
Wie das korrekt gehandhabt wird
Der Kaufvertrag beim Notar muss den Inventarwert plausibel und marktgerecht ausweisen. Finanzämter prüfen das — ein Kaufpreis von 400.000 € mit 80.000 € "Inventar" wird hinterfragt. Die Faustregel: Inventaranteil max. 10–15 % des Kaufpreises ist unauffällig.
Für den Gesamtüberblick aller Nebenkosten empfiehlt sich unser Nebenkosten-Rechner. Was alles zu den versteckten Kosten gehört, erklärt Hauskauf — versteckte Kosten.
Praxis-Tipp: Lass den Inventarwert von einem Gutachter bestätigen, wenn er substanziell ist (über 10.000 €). Das schützt dich bei einer Finanzamtsprüfung. Mehr zu Gutachterkosten in Gutachterkosten beim Hauskauf.
Grunderwerbsteuer-Ersparnis im Überblick
| Inventarwert | Bayern (3,5 %) | NRW (6,5 %) | Saarland (6,5 %) |
|---|---|---|---|
| 10.000 € | 350 € | 650 € | 650 € |
| 20.000 € | 700 € | 1.300 € | 1.300 € |
| 30.000 € | 1.050 € | 1.950 € | 1.950 € |
Fazit: Inventarübernahmen sind legal und sinnvoll — wenn sie marktgerecht bewertet und korrekt im Kaufvertrag aufgeführt werden. Ein erfahrener Notar berät hier gut. Sprich das Thema proaktiv an.
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Häufige Fragen
Die laufenden Kosten umfassen: Grundsteuer (300–1.500 €/Jahr), Wohngebäudeversicherung (400–1.000 €/Jahr), Heizkosten, Strom, Wasser, Schornsteinfeger, Wartungsverträge und Rücklagen für Reparaturen. Plan insgesamt 3–8 % des Kaufpreises als jährliche Unterhaltskosten.
Einmalige Kosten beim Hauskauf: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notarkosten (1,0–1,5 %), Grundbuchkosten (0,3–0,5 %), ggf. Maklercourtage (bis 3,57 %) und Gutachterkosten (500–1.500 €). Dazu kommen Renovierung, Umzug und erste Einrichtung.
Beim selbstgenutzten Eigenheim nein. Bei vermieteten Immobilien ja: Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklercourtage zählen zu den Anschaffungsnebenkosten und können über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden (AfA).