Die Tilgungsrate ist eine der wichtigsten Stellschrauben bei der Baufinanzierung — und eine, die viele unterschätzen. Wer mit 1 % anfängt, zahlt seinen Kredit im schlimmsten Fall erst nach 50 Jahren ab. Was die richtige Rate ist und wie du optimierst.
Faustregel: Die anfängliche Tilgungsrate sollte mindestens 2 %, besser 2,5–3 % betragen. Bei niedrigen Zinsen unter 2 % waren 2–3 % Tilgung Pflicht — bei 3,5 % Zinsen reicht oft auch 1,5–2 % für eine vernünftige Laufzeit.
Was passiert bei verschiedenen Tilgungsraten?
| Darlehen 300.000 €, Zins 3,3 % | Laufzeit | Gesamtzinsen | Monatsrate |
|---|---|---|---|
| 1 % Tilgung | ca. 48 Jahre | ca. 250.000 € | 1.075 € |
| 2 % Tilgung | ca. 30 Jahre | ca. 150.000 € | 1.325 € |
| 3 % Tilgung | ca. 22 Jahre | ca. 105.000 € | 1.575 € |
Die genaue Berechnung für dein Darlehen macht unser Tilgungsrechner. Mehr zu den Grundlagen der Baufinanzierung in Baufinanzierung Grundlagen.
Sondertilgung als Ergänzung
Statt einer hohen laufenden Tilgung kannst du eine niedrigere Rate vereinbaren und Boni, Erbschaften oder Steuererstattungen als Sondertilgung einsetzen. Ob sich das lohnt und wann, erklärt unser Ratgeber Sondertilgung — lohnt sie sich?
Zinsbindung beachten: Die Tilgungsrate bezieht sich auf die Laufzeit bis zur nächsten Zinsbindung. Bei einer 10-jährigen Zinsbindung und 2 % Tilgung hast du nach 10 Jahren noch ca. 240.000 € Restschuld. Mehr zur Zinsbindungsstrategie in Zinsbindung richtig wählen.
Fazit: Die richtige Tilgungsrate hängt von deinem Einkommen, deinen Plänen und dem Zinsniveau ab. Als Richtlinie: 2–3 % für eine solide Planung. Nutze den Tilgungsrechner, um verschiedene Szenarien durchzuspielen.
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Häufige Fragen
Der Antrag läuft über deine Hausbank oder einen unabhängigen Finanzierungsvermittler (z.B. Interhyp, Dr. Klein). Du brauchst Einkommensnachweise, Kontoauszüge, SCHUFA und Unterlagen zur Immobilie. Vergleiche mindestens 3 Angebote — das spart oft tausende Euro.
Der Sollzins ist der reine Zinssatz auf das Darlehen. Der Effektivzins enthält zusätzlich alle Nebenkosten (Bearbeitungsgebühren etc.) und ist der maßgebliche Vergleichswert. Für Vergleiche zwischen Banken immer den Effektivzins heranziehen.
Bei vollständigen Unterlagen dauert eine Finanzierungszusage bei den meisten Banken 3–10 Werktage. Eine vorläufige Bestätigung für Besichtigungen/Bieterverfahren ist oft schneller möglich. Online-Banken sind manchmal noch schneller als Filialbanken.