Vollfinanzierung bedeutet: Du finanzierst 100 % des Kaufpreises — ohne eigenes Kapital einzubringen. Manche Banken gehen sogar bis zu 110 % und finanzieren Nebenkosten mit. Das klingt verlockend — hat aber seinen Preis.
Was ist Vollfinanzierung? 100 %-Finanzierung = nur der Kaufpreis finanziert, Nebenkosten aus Eigenkapital. 110 %-Finanzierung = auch die Nebenkosten finanziert, kein Eigenkapital nötig.
Wer bekommt eine Vollfinanzierung?
Vollfinanzierungen sind keine Seltenheit — aber sie haben klare Voraussetzungen:
- Überdurchschnittliches, sicheres Einkommen (Beamte, Festangestellte mit langer Betriebszugehörigkeit)
- Einwandfreie SCHUFA, keine Negativeinträge
- Erstklassige Immobilienlage — Banken bewerten den Beleihungswert konservativ
- Berufliche Perspektive, nicht kurz vor Renteneintritt
Was kostet eine Vollfinanzierung wirklich?
| Eigenkapitalquote | Typischer Zinsaufschlag | Beispiel 350.000 €, 25 Jahre |
|---|---|---|
| 20 % EK (80 % Finanzierung) | — (Basisrate) | Monatlich ca. 1.450 € |
| 10 % EK (90 % Finanzierung) | +0,2–0,4 % | +ca. 80 € / Monat |
| 0 % EK (100 % Finanzierung) | +0,5–1,0 % | +ca. 200 € / Monat |
Risiko: Negative Equity
Wenn die Immobilienpreise fallen, kann der Wert deines Hauses unter die Restschuld sinken. Bei einer Vollfinanzierung ist dieses Risiko besonders hoch. Du müsstest im Verkaufsfall draufzahlen. Das ist in der Niedrigpreisphase 2023–2024 vielen Vollfinanzierten passiert.
Empfehlung: Mindestens die Nebenkosten (10–13 %) sollten aus Eigenkapital stammen. Wie du das erreichst, erklärt Eigenkapital schnell aufbauen. Welches Eigenkapital du generell brauchst, haben wir in Eigenkapital-Rechner und Eigenkapital beim Hauskauf erklärt.
Fazit: Vollfinanzierung ist kein Tabu — aber eine teure Option. Sie eignet sich für Menschen mit sehr hohem, gesichertem Einkommen und guter Risikoabsicherung. Für alle anderen: Erst Eigenkapital aufbauen, dann kaufen.
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Häufige Fragen
Der Antrag läuft über deine Hausbank oder einen unabhängigen Finanzierungsvermittler (z.B. Interhyp, Dr. Klein). Du brauchst Einkommensnachweise, Kontoauszüge, SCHUFA und Unterlagen zur Immobilie. Vergleiche mindestens 3 Angebote — das spart oft tausende Euro.
Der Sollzins ist der reine Zinssatz auf das Darlehen. Der Effektivzins enthält zusätzlich alle Nebenkosten (Bearbeitungsgebühren etc.) und ist der maßgebliche Vergleichswert. Für Vergleiche zwischen Banken immer den Effektivzins heranziehen.
Bei vollständigen Unterlagen dauert eine Finanzierungszusage bei den meisten Banken 3–10 Werktage. Eine vorläufige Bestätigung für Besichtigungen/Bieterverfahren ist oft schneller möglich. Online-Banken sind manchmal noch schneller als Filialbanken.