Die Faustregel lautet: mindestens 20 % Eigenkapital. Aber was steckt dahinter? Und wann macht es Sinn, mehr einzubringen – oder strategisch weniger?
Was zählt als Eigenkapital?
- Ersparnisse, Tagesgeld, Festgeld
- Wertpapiere (mit Abschlag, da schwankend)
- Rückkaufswert von Lebensversicherungen
- Bausparvertrag-Guthaben
- Schenkungen oder Darlehen von Verwandten (zinsfrei)
- Eigenleistungen beim Bau ("Muskelhypothek") — Banken akzeptieren 10–30 % des Baupreises
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
| Eigenkapitalquote | Wirkung auf Zins | Risikobewertung Bank |
|---|---|---|
| unter 10 % | +0,5–1,5 % Risikoaufschlag | sehr hoch |
| 10–20 % | +0,2–0,5 % Aufschlag | hoch |
| 20–40 % | Standardkonditionen | mittel |
| über 40 % | Bestzinsen (-0,1–0,3 %) | niedrig |
| über 60 % | günstigste Konditionen | sehr niedrig |
Die 20 % Regel erklärt
20 % decken in der Regel die Kaufnebenkosten (7–12 %) plus einen kleinen Puffer. Das Darlehen beläuft sich dann auf 80 % des Kaufpreises (Beleihungsauslauf 80 %). Die meisten Banken vergeben bis 80 % LTV zu Standardkonditionen.
Wann mehr Eigenkapital sinnvoll ist
Bei aktuellen Zinsen (ca. 4 %) macht jeder zusätzliche Euro Eigenkapital einen Unterschied:
- 100.000 € mehr EK bei 4 % spart ca. 4.000 € Zinsen im Jahr — über 10 Jahre 40.000 €
- Weniger Schulden = schneller schuldenfrei = mehr finanzielle Freiheit
Wann weniger Eigenkapital sinnvoll ist
- Wenn Kapital in Aktien/ETFs dauerhaft mehr als den Hypothekenzins einbringt
- Wenn Immobilienpreise stark steigen und Warten teurer wird
- Wenn der Puffer für Renovierungen/Notfälle wichtiger ist
Faustregel: Behalte immer 3 Monatsgehälter als Notfall-Reserve. Alles darüber hinaus kann sinnvoll in Eigenkapital fließen.
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Häufige Fragen
Mindestens 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten. Bei einem 400.000-€-Haus wären das 80.000 € plus 28.000–48.000 € Nebenkosten, also rund 110.000–130.000 €.
Ersparnisse, Wertpapiere, Bausparverträge, Lebensversicherungs-Rückkaufswerte, Schenkungen/Darlehen von Familienmitgliedern und beim Bau auch Eigenleistungen (Muskelhypothek).
Eine Vollfinanzierung (100–110 % des Kaufpreises) ist möglich, aber mit erheblichen Zinsaufschlägen (0,5–1,5 % mehr) und strengen Bonitätsanforderungen. Das Risiko ist deutlich höher.
