Ohne Eigenkapital kein Hauskauf — zumindest kein vernünftiger. Banken verlangen in der Regel 20–25 % des Kaufpreises als Eigenmittel. Bei 400.000 € sind das 80.000–100.000 €. Hier sind 7 Wege, dieses Ziel zu erreichen.

Warum mindestens 20 % Eigenkapital?
  • Bessere Zinskonditionen (Beleihungsauslauf unter 80 %)
  • Nebenkosten (10–13 %) müssen immer aus Eigenkapital kommen
  • Puffer für Reparaturen und unerwartete Kosten
  • Niedrigere Monatsrate → weniger Stressrisiko

Strategie 1: ETF-Sparplan (beste Rendite)

300 €/Monat in einen MSCI World ETF, angenommene Rendite 7 % p.a.:

  • Nach 5 Jahren: ca. 21.400 €
  • Nach 8 Jahren: ca. 37.200 €
  • Nach 10 Jahren: ca. 51.800 €

Risiko: Aktienmarkt kann fallen — plane 3–5 Jahre Buffer vor dem Kauf, um Kursrückgänge abfedern zu können.

Strategie 2: Bausparvertrag

Klassisch und planungssicher. Du sparst in Phase 1 an (Guthabenphase), danach erhältst du ein zinsgünstiges Darlehen aus dem Kollektiv. Besonders sinnvoll wenn du jetzt noch nicht kaufen, aber in 5–10 Jahren kaufen willst.

  • Zinsen auf Guthaben: 0,1–0,5 % (nicht renditeorientiert)
  • Zinsen im Darlehen: 1,0–2,5 % (unter Markt, je nach Tarif)
  • Staatliche Förderung: Wohnungsbauprämie (512 €/Jahr) bei Einkommen unter 35.000 €/Jahr

Strategie 3: Tagesgeld/Festgeld

Für das Eigenkapital, das du in 1–3 Jahren brauchst, ist Tagesgeld ideal. Aktuell 3–4 % p.a., kein Verlustrisiko. Niemals Eigenkapital für einen bevorstehenden Kauf in Aktien halten.

Strategie 4: Schenkung von Eltern

Schenkungssteuerfreibeträge: 400.000 € pro Elternteil, alle 10 Jahre. In der Praxis: Eltern schenken 50.000–100.000 € = steuerfreies Startkapital für den Hauskauf ihrer Kinder.

Strategie 5: Eigenleistung anrechnen

Wer handwerklich begabt ist, kann durch Eigenleistung beim Hausbau 10–20 % der Baukosten einsparen — die Bank akzeptiert diese "Muskelhypothek" häufig als Eigenkapitalersatz.

Strategie 6: Riester für Wohn-Riester

Mit Wohn-Riester kann das angesammelte Riester-Kapital für Hauskauf oder Tilgung genutzt werden. Vorteil: Staatliche Zulagen (175 €/Jahr, + 185–300 € je Kind). Nachteil: Nachgelagerte Besteuerung im Alter.

Strategie 7: Zweites Einkommen aufbauen

Nebenjob, Freelancing, Vermietung einer Immobilie (Zimmer) — das zweite Einkommen fließt komplett auf das Eigenkapital-Konto. Selbst 500 €/Monat sind über 5 Jahre 30.000 € + Zinsen.

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Häufige Fragen

Der Antrag läuft über deine Hausbank oder einen unabhängigen Finanzierungsvermittler (z.B. Interhyp, Dr. Klein). Du brauchst Einkommensnachweise, Kontoauszüge, SCHUFA und Unterlagen zur Immobilie. Vergleiche mindestens 3 Angebote — das spart oft tausende Euro.
Der Sollzins ist der reine Zinssatz auf das Darlehen. Der Effektivzins enthält zusätzlich alle Nebenkosten (Bearbeitungsgebühren etc.) und ist der maßgebliche Vergleichswert. Für Vergleiche zwischen Banken immer den Effektivzins heranziehen.
Bei vollständigen Unterlagen dauert eine Finanzierungszusage bei den meisten Banken 3–10 Werktage. Eine vorläufige Bestätigung für Besichtigungen/Bieterverfahren ist oft schneller möglich. Online-Banken sind manchmal noch schneller als Filialbanken.