Das Eigenkapital ist der wichtigste Faktor beim Hauskauf — es bestimmt, ob und zu welchem Zinssatz die Bank finanziert. Wer zu wenig mitbringt, zahlt entweder drauf oder bekommt gar kein Darlehen.

Faustregel Eigenkapital
  • Minimum: Nebenkosten vollständig (ca. 9–12 % des Kaufpreises)
  • Empfehlung: Nebenkosten + 20 % des Kaufpreises
  • Optimal: Nebenkosten + 30–40 % des Kaufpreises

Warum ist Eigenkapital so wichtig?

Je mehr Eigenkapital, desto niedriger der Zinssatz. Bei einem Darlehen von 300.000 € kann der Zinssatz zwischen 0,2 % und 0,8 % variieren — je nach Eigenkapitalquote. Über eine 20-jährige Zinsbindung macht das bei 0,5 % Unterschied ca. 25.000–30.000 € aus.

Außerdem: Banken finanzieren die Kaufnebenkosten in der Regel nicht. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler müssen vollständig aus Eigenkapital bezahlt werden.

Was zählt als Eigenkapital?

  • Bankguthaben, Sparguthaben — der Klassiker
  • Wertpapiere, ETFs, Aktien — werden angerechnet, aber Banken rechnen Schwankungen ein
  • Bausparvertrag (angespart + zugeteilt)
  • Lebensversicherungen (Rückkaufwert)
  • Schenkungen der Eltern — Banken akzeptieren das, oft mit Schenkungsnachweis
  • Eigenleistung (Muskelhypothek) — für Renovierungsarbeiten, die du selbst machst; manche Banken rechnen bis 10–15 % des Kaufpreises an

Was zählt NICHT als Eigenkapital?

  • Darlehen von Verwandten (in der Regel)
  • Gebundene Rentenversicherungen
  • Bereits beliehene Immobilien (ohne konkrete Zahlen)

Eigenkapital aufbauen — Strategien

Wenn du noch nicht genug hast, gibt es verschiedene Wege:

  1. ETF-Sparplan: Langfristig der effektivste Weg — 500 €/Monat über 5 Jahre = ca. 35.000 € (bei 7 % Rendite p.a. ≈ 39.000 €)
  2. Bausparvertrag: Sichere, planbare Rendite. Staatliche Förderung durch Wohnungsbauprämie möglich.
  3. Eltern/Familie: Schenkungen sind bis 400.000 € (Kinder von Eltern) alle 10 Jahre steuerfrei.
  4. KfW-Förderung: Günstige KfW-Darlehen können Eigenkapital teilweise ersetzen — aber nicht die Nebenkosten.

Vollfinanzierung: Haus ohne Eigenkapital?

Vollfinanzierungen (110 %-Finanzierung inkl. Nebenkosten) sind selten und mit erheblichen Zinsaufschlägen verbunden. Nur bei sehr stabilen Einkommen und sehr guter Bonität finanzieren manche Banken ohne EK. Das Risiko ist hoch: schon bei kleinen Wertverlusten ist die Immobilie weniger wert als das Darlehen.

Erfahrungstipp

Viele Käufer versuchen, das Maximum rauszuholen und kaufen mit minimalem EK. Das rächt sich oft: höhere Zinsen, höhere Rate, weniger Spielraum bei unerwarteten Kosten. Lieber 1–2 Jahre länger sparen und mit 25 % EK kaufen als heute mit 5 %.

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Häufige Fragen

Empfohlen werden 20–30 % des Kaufpreises als Eigenkapital plus die gesamten Nebenkosten (ca. 10–13 %). Bei einem Kaufpreis von 350.000 € solltest du also 70.000–105.000 € plus 35.000–45.000 € Nebenkosten, insgesamt ca. 105.000–150.000 € mitbringen.
Als Eigenkapital zählen: Ersparnisse auf Konten, Wertpapierdepot (mit Sicherheitsabschlag), Bausparvertrag-Guthaben, Riester-Guthaben (bei Wohn-Riester), Rückkaufswert von Lebensversicherungen und Eigenleistungen beim Bau (Muskelhypothek, ca. 10–15 % anrechenbar).
Ja, es gibt 100%-Finanzierungen und sogar 110%-Finanzierungen (inkl. Nebenkosten). Diese sind jedoch an strenge Voraussetzungen geknüpft: sehr gutes Einkommen, einwandfreie SCHUFA und erstklassige Immobilienlage. Der Zinsaufschlag beträgt 0,5–1,0 % gegenüber der Standardfinanzierung.
Die effektivsten Methoden: (1) Monatliche Sparrate automatisieren (Dauerauftrag am Gehaltstag), (2) Ausgaben analysieren und reduzieren, (3) Tagesgeld/Festgeld für sicheres Wachstum, (4) Bausparvertrag mit staatlicher Förderung, (5) Sonderzahlungen (Bonus, Steuererstattung) direkt investieren.