Du willst 350.000 € für ein Haus zahlen — aber die Bank spricht von einem Beleihungswert von 280.000 €. Was steckt dahinter? Der Beleihungswert ist das Fundament jeder Immobilienfinanzierung und beeinflusst direkt deinen Zinssatz.

Beleihungswert — Kernbegriffe
  • Beleihungswert: Vom Bank-Gutachter festgestellter nachhaltiger Immobilienwert
  • Beleihungsauslauf (LTV): Darlehen ÷ Beleihungswert × 100
  • Unter 60%: Beste Zinsen (Pfandbriefdeckung)
  • Unter 80%: Normale Konditionen
  • Über 80%: Zinsaufschläge möglich

Was ist der Beleihungswert?

Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank der Immobilie langfristig und nachhaltig beimisst — er ist in der Regel 10–20% unter dem Marktwert. Warum? Die Bank schaut nicht auf den aktuellen Markt (der könnte überhitzt sein), sondern auf einen nachhaltigen Wert, den die Immobilie auch in einem schwächeren Markt hätte.

Beleihungswert berechnen — Was die Bank wirklich finanziert

Wie wird der Beleihungswert berechnet?

Die Bank berechnet den Beleihungswert nach eigenem Gutachten — meist durch einen internen oder externen Sachverständigen. Grundlage sind:

  • Ertragswert (bei Mietimmobilien) oder Sachwert (bei Eigennutzung)
  • Vergleichswerte ähnlicher Immobilien in der Region
  • Abzüge für Lage-Risiken, Baujahr, Zustand

Der Beleihungsauslauf und seine Bedeutung für Zinsen

BeleihungsauslaufBedeutungZinsauswirkung
bis 60%Sehr sicher (Pfandbriefzone)Bester Zinssatz
60–80%Normaler BereichStandardzinsen
80–90%Erhöhtes RisikoZinsaufschlag 0,2–0,5%
über 90%Hohe BeleihungAufschlag 0,5–1,0%+

Konkret: Bei 300.000 € Darlehen und 350.000 € Beleihungswert = 85,7% LTV. Das ist im Bereich "erhöhtes Risiko" — der Zinsaufschlag kann über 20 Jahre 15.000–25.000 € Extra-Kosten bedeuten.

Beleihungswert berechnen — Was die Bank wirklich finanziert – weiterer Blick

Wie senke ich den Beleihungsauslauf?

  • Mehr Eigenkapital einbringen: Jeder Euro Eigenkapital senkt den LTV
  • Kaufpreis drücken: Besserer Kaufpreis → günstigerer LTV
  • Zusatzsicherheit: Eine weitere schuldenfreie Immobilie als Sicherheit einbringen
Tipp: Prüfe vor dem Kauf, ob die Bank einen Wertgutachter schickt oder nur eine Schreibtischbewertung macht. Bei günstigen Kaufpreisen (Kaufpreis unter Marktwert) kann ein Gutachten einen höheren Beleihungswert ergeben — und damit bessere Zinsen.

Baufinanzierung vergleichen — jetzt kostenlos

Finde die besten Konditionen für deine Baufinanzierung. Schnell, unverbindlich und kostenlos:

Weiterführende Artikel

Häufige Fragen

Der Antrag läuft über deine Hausbank oder einen unabhängigen Finanzierungsvermittler (z.B. Interhyp, Dr. Klein). Du brauchst Einkommensnachweise, Kontoauszüge, SCHUFA und Unterlagen zur Immobilie. Vergleiche mindestens 3 Angebote — das spart oft tausende Euro.
Der Sollzins ist der reine Zinssatz auf das Darlehen. Der Effektivzins enthält zusätzlich alle Nebenkosten (Bearbeitungsgebühren etc.) und ist der maßgebliche Vergleichswert. Für Vergleiche zwischen Banken immer den Effektivzins heranziehen.
Bei vollständigen Unterlagen dauert eine Finanzierungszusage bei den meisten Banken 3–10 Werktage. Eine vorläufige Bestätigung für Besichtigungen/Bieterverfahren ist oft schneller möglich. Online-Banken sind manchmal noch schneller als Filialbanken.