Erbpacht — oder Erbbaurecht — bedeutet: Du kaufst das Haus, nicht das Grundstück. Das Grundstück gehört weiterhin dem Erbpachtgeber (oft Kirche, Gemeinde oder Stiftung), du zahlst dafür einen jährlichen Erbpachtzins. Klingt günstig — hat aber Fallstricke.
Wie funktioniert Erbpacht?
Der Erbpachtgeber räumt dir das Recht ein, auf seinem Grundstück ein Haus zu bauen oder zu kaufen. Dafür zahlst du einen jährlichen Erbpachtzins. Das Erbbaurecht wird ins Grundbuch eingetragen — mehr zur Grundbuchstruktur in unserem Ratgeber Grundbuch erklärt.
Kosten der Erbpacht im Überblick
| Grundstückswert | Erbpachtzins 4 % | Monatlich |
|---|---|---|
| 150.000 € | 6.000 € / Jahr | 500 € |
| 250.000 € | 10.000 € / Jahr | 833 € |
| 400.000 € | 16.000 € / Jahr | 1.333 € |
Der Erbpachtzins wird regelmäßig an die Inflation angepasst — nach dem Lebenshaltungskostenindex. Das bedeutet: Der Zins kann in 20 Jahren deutlich höher sein als heute.
Grunderwerbsteuer bei Erbpacht
Auch beim Erbbaurechtsvertrag fällt Grunderwerbsteuer an — auf den Wert des Erbbaurechts (nicht des Grundstücks). Die genaue Berechnung macht unser Grunderwerbsteuer-Rechner. Mehr zu bundeslandspezifischen Sätzen findest du in den Bundesland-Seiten.
Wann lohnt sich Erbpacht?
- Wenn der Kaufpreis deutlich unter vergleichbaren Objekten mit Eigentumsgrundstück liegt
- Wenn die Lage attraktiv, aber Grundstücke teuer sind (z. B. München, Hamburg)
- Wenn Restlaufzeit noch 40+ Jahre: genug Zeit für Amortisation und Weiterverkauf
- Restlaufzeiten unter 30 Jahren — Banken finanzieren oft nicht
- Heimfallanspruch: Der Erbpachtgeber kann bei Vertragsende das Gebäude zu Entschädigungsregeln übernehmen
- Wertsteigerung fließt beim Verkauf teils an Erbpachtgeber
Erbpacht und Finanzierung
Banken finanzieren Erbpachtobjekte — aber mit Aufschlag auf den Zinssatz und strengeren LTV-Anforderungen. Plane mehr Eigenkapital ein. Die Grundlagen der Baufinanzierung haben wir in Baufinanzierung Grundlagen erklärt.