Der Bebauungsplan ist das rechtliche Regelwerk deines Grundstücks. Er bestimmt, was du bauen darfst — und was nicht. Wer ein Grundstück oder Haus kauft und Anbauten plant, muss den B-Plan kennen.
Die wichtigsten B-Plan-Kennzahlen
- GRZ: Grundflächenzahl — wie viel des Grundstücks bebaut werden darf
- GFZ: Geschossflächenzahl — Gesamtgeschossfläche im Verhältnis zum Grundstück
- Bauweise: Offen (freistehend), geschlossen (Blockrand), halb-offen
- Bauhöhe / Geschosszahl: Maximum erlaubte Höhe
GRZ — was bedeutet das konkret?
GRZ 0,3 bei 500 m² Grundstück = maximal 150 m² Grundfläche bebaubar. Garagen, Terrassen und Nebengebäude werden oft mit dem 1,5-fachen der GRZ gerechnet (also bis 0,45 = 225 m²). Wer einen Pool oder ein Gartenhaus plant: erst den B-Plan lesen!
Wo finde ich den B-Plan?
- Online: Geoportale der meisten Kommunen (einfach "Geoportal + Stadtname" suchen)
- Bauordnungsamt: Persönlich oder per Anfrage — kostenlos oder sehr günstig
- Notar / Makler: Liegt oft den Kaufunterlagen bei
Was wenn kein B-Plan gilt?
Im unbeplanten Innenbereich gilt § 34 BauGB: Das neue Gebäude muss sich in Größe und Art in die Umgebung einfügen. Im Außenbereich (§ 35 BauGB) sind nur privilegierte Bauten (Landwirtschaft, Energie) grundsätzlich erlaubt.
Gebietstypen und was sie bedeuten
Tipp: Plane Anbauten oder Ausbauten VOR dem Kauf? Prüfe im B-Plan ob das möglich ist. Viele Träume (Poolbau, Dachausbau, große Terrasse) können am B-Plan scheitern — besser vorher wissen.
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Häufige Fragen
Die wichtigsten Punkte: Lage und Infrastruktur, Gebäudezustand (Feuchtigkeit, Heizung, Dach), Grundbuch auf Lasten prüfen, Grunderwerbsteuer je Bundesland einplanen, realistische Finanzierung mit ausreichend Eigenkapital und Puffer für Unvorhergesehenes.
Mindestens die Nebenkosten (ca. 10–13 % des Kaufpreises) sollten aus Eigenkapital kommen. Besser sind 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten. Bei 350.000 € Kaufpreis also ca. 105.000–150.000 €. Wer mehr Eigenkapital mitbringt, bekommt günstigere Zinsen.
Kaufpreis + Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %) + Notar (1,0–1,5 %) + Grundbuch (0,3–0,5 %) + ggf. Makler (bis 3,57 %) + Gutachter (500–1.500 €) + Renovierung (0–30 % je Zustand) + Umzug (1.500–5.000 €). Plane realistisch 15–25 % auf den Kaufpreis oben drauf.
Ja. Viele Häuser werden direkt vom Eigentümer angeboten (ImmoScout, Immowelt, eBay Kleinanzeigen, lokale Portale). Das spart die Maklerprovision (bis 3,57 % des Kaufpreises). Du übernimmst dann aber alle Koordination selbst: Besichtigung, Prüfung, Notartermin.
