"Lage, Lage, Lage" — dieser Grundsatz gilt beim Hauskauf mehr denn je. Die Lage bestimmt den heutigen Wert und die künftige Wertentwicklung. Und: Sie ist das Einzige an einer Immobilie, das sich nicht renovieren lässt.
Makrolage vs. Mikrolage
Makrolage = Region, Stadt, Stadtgebiet
Mikrolage = die unmittelbare Umgebung der Immobilie (Straße, Viertel)
Beide Ebenen müssen stimmen. Eine tolle Immobilie in einer schwachen Region verliert langfristig an Wert.
Was eine gute Makrolage ausmacht
- Wachsende Bevölkerung oder stabile Einwohnerzahl
- Starker Arbeitsmarkt (Arbeitgeber, Uni, Verwaltung)
- Gute Anbindung (Autobahn, Bahnhof, Flughafen)
- Positive Wirtschaftsentwicklung
Was eine gute Mikrolage ausmacht
- ÖPNV-Anbindung: Wie lange bis zur nächsten Haltestelle?
- Einkaufsmöglichkeiten in fußläufiger Nähe
- Schulen, Kindergärten erreichbar?
- Lärm: Nähe zu Bahnlinie, Autobahn, Flugschneise prüfen
- Straßenverkehr: Durchgangsverkehr oder ruhige Sackgasse?
- Nachbarschaft und soziale Infrastruktur einschätzen
- Potenzielle Nachbarbebauung: Was ist im Bebauungsplan geplant?
- Hochwasserrisiko prüfen (ZÜRS-Zonen)
Lagetypen und ihre Bedeutung für den Preis
| Lagetyp | Merkmale | Preisaufschlag |
|---|---|---|
| Sehr gut (1a) | Grün, ruhig, gute Schule, ÖPNV, wachsend | +20–40 % |
| Gut (1b) | Gut erreichbar, ruhig, sauber | +5–15 % |
| Mittel (2a) | Normales Wohngebiet, okay Infrastruktur | Marktdurchschnitt |
| Einfach (2b) | Lärm, schlechte Anbindung, sozial schwach | -10–25 % |
Entwicklungspotenzial erkennen
Manchmal ist eine heute einfache Lage morgen begehrt. Zeichen für aufwertende Lagen:
- Geplante U-Bahn-/S-Bahn-Linie (im Flächennutzungsplan prüfen)
- Neue Arbeitgeber oder Stadtteilentwicklungsprojekte
- Gentrifizierung: Cafés, Galerien, Co-Working Spaces als Frühindikator
- Preisentwicklung in der Vergangenheit
Praktischer Tipp: Besuche die Immobilie zu verschiedenen Tageszeiten und an verschiedenen Wochentagen. Was tagsüber ruhig wirkt, kann abends laut sein (Restaurant, Kneipen, Schulweg morgens).
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Häufige Fragen
Die Lage. Den Zustand einer Immobilie kann man für Geld verbessern. Die Lage nicht. Eine gut gelegene Immobilie mit Sanierungsbedarf ist oft wertvoller als eine perfekt renovierte in schlechter Lage.
Über ZÜRS (Zonierungssystem Überschwemmung, Rückstau und Starkregen) deiner Versicherung oder über die Hochwassergefahrenkarten der einzelnen Bundesländer. Bei ZÜRS-Zone 3 oder 4 ist die Versicherung sehr teuer oder gar nicht erhältlich.
Zeichen sind: neue Cafés und Restaurants, Co-Working-Spaces, steigende Mietpreise in der Nähe, Stadtplanungsprojekte, neue Anbindungen im ÖPNV-Ausbauplan der Stadt.
