Du kaufst ein älteres Haus — und weißt, dass "noch ein bisschen was gemacht werden muss". Aus "ein bisschen" werden schnell 50.000–100.000 €. Hier erfährst du, was typische Sanierungsmaßnahmen wirklich kosten.
Sanierungskosten-Übersicht 2026
| Maßnahme | Kosten ca. | Dringlichkeit |
|---|---|---|
| Dach erneuern (Ziegel, 150 m²) | 25.000–50.000 € | Hoch bei über 40 Jahren |
| Heizung tauschen (Wärmepumpe) | 15.000–30.000 € | Hoch bei Öl/Gas-Heizung ab 2025 |
| Fassade dämmen (100 m²) | 15.000–40.000 € | Mittel |
| Fenster tauschen (10 Stück) | 10.000–20.000 € | Mittel bei Einfachglas |
| Elektrik erneuern | 5.000–15.000 € | Hoch bei Aluminium-Leitungen |
| Keller abdichten | 5.000–30.000 € | Hoch bei Feuchtigkeit |
| Bad sanieren | 8.000–25.000 € | Niedrig-mittel |
| Böden erneuern (100 m²) | 5.000–15.000 € | Niedrig |
Die Instandhaltungsrücklage
Als Faustregel gilt: 1–1,5 % des Immobilienwerts pro Jahr für Instandhaltung einplanen. Bei einem 400.000 € Haus wären das 4.000–6.000 € jährlich — also 330–500 € monatlich. Dieser Betrag summiert sich nicht sofort, aber über 20 Jahre brauchst du ihn sicher.
Sanierungskosten vor dem Kauf ermitteln
Beauftrage vor dem Kauf einen Bausachverständigen. Das kostet 400–800 €, gibt dir aber:
- Einen realistischen Sanierungsfahrplan
- Argumente für die Preisverhandlung
- Sicherheit, dass keine bösen Überraschungen warten
KfW-Förderung für Sanierungen
Für energetische Sanierungen gibt es erhebliche Förderungen — über KfW und BAFA. Lese unseren KfW-Förder-Ratgeber.
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Häufige Fragen
Die wichtigsten Punkte: Lage und Infrastruktur, Gebäudezustand (Feuchtigkeit, Heizung, Dach), Grundbuch auf Lasten prüfen, Grunderwerbsteuer je Bundesland einplanen, realistische Finanzierung mit ausreichend Eigenkapital und Puffer für Unvorhergesehenes.
Mindestens die Nebenkosten (ca. 10–13 % des Kaufpreises) sollten aus Eigenkapital kommen. Besser sind 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten. Bei 350.000 € Kaufpreis also ca. 105.000–150.000 €. Wer mehr Eigenkapital mitbringt, bekommt günstigere Zinsen.
Kaufpreis + Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %) + Notar (1,0–1,5 %) + Grundbuch (0,3–0,5 %) + ggf. Makler (bis 3,57 %) + Gutachter (500–1.500 €) + Renovierung (0–30 % je Zustand) + Umzug (1.500–5.000 €). Plane realistisch 15–25 % auf den Kaufpreis oben drauf.
Ja. Viele Häuser werden direkt vom Eigentümer angeboten (ImmoScout, Immowelt, eBay Kleinanzeigen, lokale Portale). Das spart die Maklerprovision (bis 3,57 % des Kaufpreises). Du übernimmst dann aber alle Koordination selbst: Besichtigung, Prüfung, Notartermin.