Der Immobilien-Teilverkauf verspricht: Liquidität aus dem Eigenheim ohne Umziehen. Klingt gut — aber es gibt erhebliche versteckte Kosten und langfristige Risiken, die viele Werbungen verschweigen.
Wie funktioniert der Teilverkauf?
Du verkaufst einen Teil deiner Immobilie (z.B. 25 %) an einen Anbieter wie Wertfaktor, Engel & Völkers oder Deutsche Teilkauf. Im Gegenzug erhältst du den entsprechenden Kaufpreis-Anteil sofort. Du zahlst aber monatlich ein Nutzungsentgelt (Miete) für den verkauften Teil.
Die versteckten Kosten im Überblick
| Kostenart | Höhe |
|---|---|
| Nutzungsentgelt | 5–7 % p.a. vom verkauften Anteil |
| Einmaliges Strukturierungsentgelt | 1–3 % vom Auszahlungsbetrag |
| Instandhaltung | Du trägst 100 % der Kosten |
| Rückkaufsaufschlag (falls du zurückkaufst) | 15–25 % über Marktwert |
| Effektive Jahreskosten | oft 8–12 % p.a. des erhaltenen Betrags |
Beispielrechnung: Was ein Teilverkauf wirklich kostet
Szenario: Haus im Wert 400.000 €, Teilverkauf 25 % = 100.000 € Auszahlung
- Nutzungsentgelt: 6 % p.a. auf 100.000 € = 6.000 €/Jahr = 500 €/Monat
- Nach 10 Jahren: 60.000 € gezahlt für 100.000 € Kapital
- Bei Verkauf: Anbieter erhält 25 % des Verkaufserlöses + mögliche Aufschläge
Alternative: Ein reguläres Darlehen auf die schuldenfreie Immobilie kostet bei 4 % Zins p.a. nur 4.000 €/Jahr für 100.000 €. Das ist 2.000 €/Jahr günstiger als ein Teilverkauf.
Für wen könnte ein Teilverkauf sinnvoll sein?
- Personen, die aufgrund von Alter oder Bonität keinen regulären Kredit mehr bekommen
- Kurze Planungshorizonte (weniger als 5 Jahre bis zum Gesamtverkauf)
- Wenn alle anderen Optionen ausgeschöpft sind
Bessere Alternativen im Vergleich
| Option | Kosten p.a. | Kontrolle |
|---|---|---|
| Teilverkauf | 8–12 % | eingeschränkt |
| Immobiliendarlehen | 3,5–5 % | voll |
| Umkehrhypothek | 4–6 % | mittel |
| Vollverkauf mit Wohnrecht | entfällt | Wohnrecht gesichert |
Fazit: Prüfe zuerst alle günstigeren Alternativen, bevor du einen Teilverkauf in Betracht ziehst.
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Häufige Fragen
Du verkaufst einen Anteil (z.B. 20–50 %) deiner Immobilie an einen Anbieter und erhältst dafür sofort Geld. Du bleibst wohnen, zahlst aber ein monatliches Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil.
Das Nutzungsentgelt liegt bei 5–7 % p.a. auf den verkauften Betrag. Dazu kommen Einmalgebühren und Rückkaufsaufschläge. Effektiv zahlt man oft 8–12 % p.a. — deutlich mehr als ein reguläres Darlehen.
Ein reguläres Immobiliendarlehen (wenn noch möglich), eine Umkehrhypothek, oder ein Vollverkauf mit vereinbartem Wohnrecht. Diese Alternativen sind in der Regel günstiger.
