Selbstständige und Freiberufler haben beim Hauskauf einen entscheidenden Nachteil: Banken sehen variables Einkommen als Risiko. Das bedeutet mehr Bürokratie, höhere Eigenkapitalanforderungen — aber es ist machbar.

Warum Banken skeptisch sind

Ein Angestellter hat einen Arbeitsvertrag, festes Gehalt, Kündigungsschutz. Ein Selbstständiger hat keines davon. Das Einkommen schwankt, Krankheit bedeutet Einnahmeausfall, und in schlechten Jahren könnte die Kreditrate nicht bedienbar sein. Banken müssen dieses Risiko einpreisen.

Hauskauf als Selbstständiger 2026: Was du wissen musst

Was Banken von Selbstständigen fordern

  • Einkommensteuerbescheide der letzten 2–3 Jahre
  • Aktuelle BWA (Betriebswirtschaftliche Auswertung)
  • Jahresabschlüsse / EÜR der letzten 2–3 Jahre
  • Kontoauszüge (mind. 3 Monate)
  • Businessplan oder Auftragsnachweis (manchmal)
  • Selbstauskunft über aktuelle Auftragslage

Das berechnete Einkommen

Banken nehmen nicht den Gewinn des letzten Jahres, sondern den Durchschnitt der letzten 2–3 Jahre. Hatte du ein gutes Jahr, aber davor ein schlechtes — wird das gemittelt. Außerdem werden oft 10–20 % als Puffer abgezogen.

Hauskauf als Selbstständiger 2026: Was du wissen musst – weiterer Blick

Eigenkapital: Mehr ist besser

Als Angestellter reichen 20 % Eigenkapital. Als Selbstständiger solltest du 30–40 % mitbringen — das reduziert das Risiko für die Bank erheblich und öffnet mehr Türen. Wer 40 % einbringt, wird oft wie ein Angestellter behandelt.

Strategien für bessere Chancen

  • Steuerlast reduzieren schadet: Viele Selbstständige optimieren auf niedrigen Gewinn. Das hilft bei Steuern, schadet bei Finanzierung. Mind. 2 Jahre vor Kauf: bewusst höheren Gewinn ausweisen.
  • Mehrere Banken anfragen: Manch eine Bank ist spezialisiert auf Selbstständige (z. B. Volksbanken, Sparkassen vor Ort).
  • Bürge: Ein Angestellter als Mitunterzeichner kann die Bank beruhigen.
  • Kleineres Objekt zuerst: Wer erst eine Eigentumswohnung kauft, hat nach einigen Jahren Eigenkapital + Tilgung für das nächste Haus.
Tipp: Finanzierungsvermittler nutzen

Spezialvermittler wie Interhyp, Dr. Klein oder Baufi24 kennen die Anforderungen aller Banken genau. Sie finden oft Anbieter, die ein Gehaltskonto-Selfständigen-Profil akzeptieren — und sparen dabei Zinsen durch Vergleich.

Weiterlesen

Weiterführende Artikel

Häufige Fragen

Die wichtigsten Punkte: Lage und Infrastruktur, Gebäudezustand (Feuchtigkeit, Heizung, Dach), Grundbuch auf Lasten prüfen, Grunderwerbsteuer je Bundesland einplanen, realistische Finanzierung mit ausreichend Eigenkapital und Puffer für Unvorhergesehenes.
Mindestens die Nebenkosten (ca. 10–13 % des Kaufpreises) sollten aus Eigenkapital kommen. Besser sind 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten. Bei 350.000 € Kaufpreis also ca. 105.000–150.000 €. Wer mehr Eigenkapital mitbringt, bekommt günstigere Zinsen.
Kaufpreis + Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %) + Notar (1,0–1,5 %) + Grundbuch (0,3–0,5 %) + ggf. Makler (bis 3,57 %) + Gutachter (500–1.500 €) + Renovierung (0–30 % je Zustand) + Umzug (1.500–5.000 €). Plane realistisch 15–25 % auf den Kaufpreis oben drauf.
Ja. Viele Häuser werden direkt vom Eigentümer angeboten (ImmoScout, Immowelt, eBay Kleinanzeigen, lokale Portale). Das spart die Maklerprovision (bis 3,57 % des Kaufpreises). Du übernimmst dann aber alle Koordination selbst: Besichtigung, Prüfung, Notartermin.