„Kaufen statt Mieten lohnt sich immer" — dieser Mythos hält sich hartnäckig. Die Realität ist differenzierter. Ob ein Kauf sinnvoll ist, hängt von Kaufpreis, Miete, Zinsen, Lage und deinen persönlichen Plänen ab.

Das Wichtigste in Kürze
  • Kaufen lohnt sich langfristig — wenn du mind. 10–15 Jahre bleibst
  • Hohe Kaufpreise + steigende Zinsen haben die Rechnung verändert
  • Mieten ist nicht "Geld verbrennen" — Kapitalanlage bleibt möglich
  • Der Break-even liegt je nach Region bei 8–20 Jahren

Die Grundrechnung: Wann lohnt sich Kaufen?

Entscheidend ist der Preis-Miet-Multiplikator (PMM): Kaufpreis ÷ Jahresmiete. In Hamburg kostet eine Wohnung für 1.500 €/Monat Miete vielleicht 540.000 € → PMM = 30. Das bedeutet: Bei unveränderter Miete dauert es 30 Jahre, bis der Kaufpreis durch eingesparte Miete "finanziert" ist — ohne Zinsen, Nebenkosten und entgangene Rendite.

PMMEinschätzungTypische Region
unter 20Kaufen klar vorteilhaftLändliche Regionen, Ostdeutschland
20–25Kaufen tendentiell besserMittelgroße Städte
25–30AusgeglichenHamburg, Düsseldorf
über 30Mieten oft günstigerMünchen, Berlin Innenstadt

Konkrete Beispielrechnung: Hamburg

Annahmen: Wohnung 100 m², Kaufpreis 500.000 €, Miete 1.400 €/Monat, Zinssatz 3,8 %, 2 % Tilgung, 30 % Eigenkapital (150.000 €).

  • Monatliche Kreditrate: ~1.517 € (Annuität, 20 Jahre)
  • Plus Nebenkosten (Rücklage, Hausgeld, Instandhaltung): ~350 €
  • Gesamtbelastung Käufer: ~1.867 €/Monat
  • Mieter zahlt 1.400 € + investiert 467 € monatlich in ETF (5 % p.a.)
  • Nach 20 Jahren: Käufer hat Immobilie (~550.000 €, mit Wertsteigerung), Mieter hat ETF-Depot (~145.000 €)
  • Break-even liegt bei ca. 14 Jahren — danach ist Kaufen besser
Erfahrungstipp

Wer sich nicht sicher ist, ob er 10+ Jahre in der Stadt bleibt, sollte lieber mieten. Notarkosten, Maklerprovision und Grunderwerbsteuer fressen 8–12 % des Kaufpreises — bei kurzer Haltedauer nie aufholbar.

Vorteile Kaufen

  • Schulden zahlen = Vermögensaufbau (Zwangssparen)
  • Schutz vor Eigenbedarfskündigung und Mieterhöhungen
  • Gestaltungsfreiheit (renovieren, umbauen)
  • Mietfreies Wohnen im Alter nach Tilgung
  • Inflationsschutz: Immobilienwert steigt oft mit Inflation

Vorteile Mieten

  • Flexibilität: Stadt wechseln, Wohnung anpassen
  • Kein Instandhaltungsrisiko (neue Heizung, Dach)
  • Kapital bleibt investierbar (ETF, Aktien)
  • Kein Klumpenrisiko in einer einzigen Immobilie

Wann ist Kaufen eindeutig die bessere Wahl?

  • Du bleibst mindestens 10–15 Jahre
  • PMM unter 25 in deiner Region
  • Du hast mind. 20 % Eigenkapital + Nebenkosten
  • Stabile Einkommenssituation

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Häufige Fragen

Kaufen lohnt sich wenn: Du langfristig (10+ Jahre) bleiben willst, die Monatsrate nicht wesentlich höher ist als die Miete, du genug Eigenkapital hast und der lokale Mietmarkt teuer ist. Als Faustregel: Wenn der Kaufpreis weniger als 25× die Jahresmiete beträgt, spricht vieles für Kauf.
Der Kaufpreismultiplikator (auch Preis-Miet-Verhältnis) zeigt, wie viele Jahresmieten du für das Haus zahlen würdest. Formel: Kaufpreis ÷ Jahresmiete. Unter 20: günstig zum Kaufen. 20–25: neutral. Über 30: Mieten ist oft günstiger. In München liegt er heute bei 40–50.
Beim Mieten bleibt das Eigenkapital investiert (Depot, Tagesgeld) und kann Rendite erwirtschaften. Beim Kaufen fließt es ins Eigenheim — das ist auch eine Investition, aber illiquide. Wer vergleicht, muss die Opportunitätskosten des Eigenkapitals einberechnen.
Nein. Kaufen lohnt sich nur bei langer Haltedauer (wegen Nebenkosten), stabiler persönlicher Situation (kein häufiger Umzug), fairem Kaufpreis und ausreichend Eigenkapital. Wer flexibel bleiben muss oder in sehr teuren Lagen kauft, ist mit Mieten oft besser gestellt.