Ein Mehrfamilienhaus (MFH) ist die Königsdisziplin der Immobilienanlage: mehrere Mieteinnahmen, Diversifizierung des Leerstandsrisikos und ein effizienter Kapitaleinsatz — wenn man es richtig macht.

Was ist ein Mehrfamilienhaus?

Als MFH zählt in der Regel ein Gebäude mit 3 oder mehr Wohneinheiten. Ein Zweifamilienhaus (Doppelhaus, Haus mit Einliegerwohnung) ist meist günstiger finanzierbar und versicherungstechnisch einfacher.

Mehrfamilienhaus kaufen: Chancen, Risiken & Kosten

Preise für Mehrfamilienhäuser

RegionPreis / m² WohnflächeMFH mit 500 m²
München, Frankfurt5.000–10.000 €2,5–5 Mio. €
Hamburg, Düsseldorf, Köln3.500–6.000 €1,75–3 Mio. €
Berlin, Stuttgart3.000–5.500 €1,5–2,75 Mio. €
Leipzig, Dresden2.000–3.500 €1–1,75 Mio. €
Mittelstädte, B-Lage1.000–2.500 €500.000–1,25 Mio. €

Die Rendite eines MFH berechnen

Beispiel: MFH mit 6 Wohnungen à 70 m², Kaufpreis 900.000 €, Kaltmiete 10 €/m²/Monat:

Mehrfamilienhaus kaufen: Chancen, Risiken & Kosten – weiterer Blick
  • Jahreskaltmiete: 6 × 70 × 10 × 12 = 50.400 €
  • Kaufpreis inkl. 10 % Nebenkosten: 990.000 €
  • Brutto-Mietrendite: 50.400 ÷ 990.000 = 5,1 %
  • Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung ca. 25 %): 12.600 €
  • Netto-Mietrendite: 37.800 ÷ 990.000 = 3,8 %
Finanzierungsbesonderheit: Banken finanzieren MFH anders als Eigennutzer-Objekte. Üblich sind 30–40 % Eigenkapital, höhere Zinsen (+0,1–0,5 %) und intensivere Prüfung der Mieteinnahmen als Einkommensquelle.

Risiken beim MFH-Kauf

  • Mietrecht: Mieterrechte beim Kauf bleiben bestehen ("Kauf bricht nicht Miete")
  • Eigenbedarfskündigung: Sehr eingeschränkt bei MFH
  • Instandhaltung: Größere Objekte = höhere laufende Kosten
  • Mietausfall: Säumige Mieter, Leerstand, Mietnomaden
  • Regulierung: Mietpreisbremse, Kappungsgrenze, Modernisierungsumlage

Pflichten als MFH-Eigentümer

  • Jahresabrechnung für Betriebskosten erstellen
  • Rauchmelderpflicht in allen Wohnungen erfüllen
  • Heizungsanlagen warten und Heizkostenabrechnung erstellen
  • Gebäudeversicherung (Wohngebäude) abschließen
  • Hausverwaltung beauftragen oder selbst übernehmen
  • Steuererklärung mit Anlage V (Vermietung und Verpachtung)

Fazit: Wann lohnt sich ein MFH?

Ein Mehrfamilienhaus ist eine attraktive Kapitalanlage, wenn die Netto-Mietrendite über 3,5 % liegt, die Lage stabil ist und du langfristig denkst. In teuren Großstädten lohnt es sich finanziell kaum noch. In B-Städten mit Wachstum (Leipzig, Magdeburg, Rostock) gibt es noch gute Chancen.

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Häufige Fragen

Je nach Größe und Lage zwischen 400.000 € (kleines MFH in B-Lage) und mehreren Millionen Euro (Großstädte). Eine gute Faustregel: Kaufpreis unter dem 20-fachen der Jahreskaltmiete ist gut.
Banken verlangen bei MFH typisch 30–40 % Eigenkapital. Dazu kommen 10–15 % Kaufnebenkosten, die immer aus Eigenkapital zu finanzieren sind.
'Kauf bricht nicht Miete': Bestehende Mietverträge gehen auf den Käufer über. Eigenbedarfskündigungen sind bei MFH sehr eingeschränkt. Prüfe vor dem Kauf alle laufenden Mietverträge sorgfältig.
In B- und C-Städten mit Netto-Mietrenditen über 3,5 % ja. In A-Städten (München, Frankfurt) ist die Rendite oft unter 3 % netto — bei aktuellen Finanzierungskosten kaum rentabel.