Beim Hauskauf kommen zu dem eigentlichen Kaufpreis immer Kaufnebenkosten hinzu. Je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist, liegen diese zwischen 7 % und 15 % des Kaufpreises. Unser Rechner zeigt dir alle Kostenpositionen auf einen Blick.

Das Wichtigste in Kürze
  • Nebenkosten betragen typisch 9–12 % des Kaufpreises
  • Größter Posten: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland)
  • Notar + Grundbuch: ca. 2 % des Kaufpreises
  • Maklerprovision: 0–7,14 % (seit 2020 geteilt)

Nebenkosten-Rechner

Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf an?

1. Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Kostenpunkt. Sie wird einmalig auf den beurkundeten Kaufpreis erhoben und ist je nach Bundesland unterschiedlich:

BundeslandSteuersatzBei 400.000 €
Bayern, Sachsen3,5 %14.000 €
Hamburg4,5 %18.000 €
Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, RLP, Sachsen-Anhalt5,0 %20.000 €
Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern6,0 %24.000 €
Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen6,5 %26.000 €

2. Notarkosten

Jeder Immobilienkauf in Deutschland muss notariell beurkundet werden. Die Notargebühren sind gesetzlich geregelt (GNotKG) und richten sich nach dem Kaufpreis. Üblicherweise fallen für Beurkundung und Vollzug etwa 1,0–1,5 % des Kaufpreises an.

3. Grundbuchkosten

Nach der Beurkundung wird der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Dazu kommt häufig auch die Eintragung einer Grundschuld für die Bank. Gesamtkosten: ca. 0,5 % des Kaufpreises.

4. Maklerprovision

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das Gesetz zur Teilung der Maklerprovision: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte. In der Praxis teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision meist je hälftig (je 3,57 % inkl. MwSt.). Kaufst du direkt vom Eigentümer, fällt keine Provision an.

Wie viel Eigenkapital brauchst du?

Banken finanzieren in der Regel nicht die Nebenkosten — diese musst du vollständig aus Eigenkapital zahlen. Bei einem Kaufpreis von 350.000 € in Baden-Württemberg mit Makler sind das etwa 44.000 € Nebenkosten. Dazu empfehlen die meisten Banken zusätzlich 20 % Eigenkapital auf den Kaufpreis, also weitere 70.000 €. Insgesamt solltest du rund 114.000 € flüssig haben.

Erfahrungstipp

Viele Erstkäufer unterschätzen die Nebenkosten massiv. Plane lieber 1–2 % mehr als Puffer ein — unerwartete Kosten beim Hauskauf gibt es fast immer.

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Häufige Fragen

Die Nebenkosten beim Hauskauf liegen je nach Bundesland zwischen 9 % und 15 % des Kaufpreises. Die größten Posten sind Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar (1,0–1,5 %) und ggf. Maklercourtage (bis 3,57 %). In NRW oder Brandenburg zahlst du mehr als in Bayern.
Bei einem Kaufpreis von 350.000 € kommen je nach Bundesland und Makler zwischen 35.000 und 52.000 € Nebenkosten dazu. Gesamtkosten also 385.000–402.000 €. Davon sind ca. 22.750 € allein Grunderwerbsteuer (bei 6,5 %) und ca. 5.250 € Notarkosten.
Die Notarkosten zahlt in Deutschland üblicherweise der Käufer. Das gilt für Beurkundung, Auflassungsvormerkung und Grundbucheintragung. Nur die Löschung alter Grundschulden des Verkäufers zahlt der Verkäufer.
Beim selbstgenutzten Eigenheim sind Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuchkosten nicht steuerlich absetzbar. Bei vermieteten Immobilien hingegen zählen sie zu den Anschaffungsnebenkosten und können über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.
Ja, einige Banken finanzieren die Nebenkosten mit (110%-Finanzierung). Das ist möglich bei sehr guter Bonität, kostet aber einen Zinsaufschlag von 0,5–1,0 % und erhöht das Risiko erheblich. Empfehlenswert ist es, Nebenkosten aus Eigenkapital zu decken.