Das Grundbuch ist das amtliche Register aller Grundstücke in Deutschland. Wer ein Haus kauft, wird erst mit dem Grundbucheintrag rechtlich zum Eigentümer — nicht schon beim Notartermin. Was drin steht, wie lange es dauert und was es kostet, erklären wir hier.

Wichtig: Zwischen Notartermin und Grundbucheintrag können 4–12 Wochen liegen. Erst danach bist du rechtlich Eigentümer. Bis dahin schützt eine Auflassungsvormerkung dein Kaufrecht.

Aufbau des Grundbuchs

Das Grundbuch ist in drei Abteilungen gegliedert:

Grundbucheintrag beim Hauskauf – was steht drin & was kostet es?
  • Bestandsverzeichnis: Größe, Lage und Flurstücknummer des Grundstücks
  • Abteilung I: Eigentümer — hier wirst du nach dem Kauf eingetragen
  • Abteilung II: Lasten und Beschränkungen (Wegerechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte)
  • Abteilung III: Grundpfandrechte — Hypotheken und Grundschulden der Bank

Mehr zum Grundbuch und wie du es vor dem Kauf prüfst, haben wir im Ratgeber Grundbuch erklärt ausführlich beschrieben. Die passende Checkliste findest du in der Grundbuch-Prüfungs-Checkliste.

Ablauf: Von Notartermin bis Eintragung

  1. Notar reicht Auflassungsvormerkung ein (Schutz vor Doppelverkauf)
  2. Finanzamt stellt Unbedenklichkeitsbescheinigung aus (nach Zahlung der Grunderwerbsteuer)
  3. Notar beantragt den eigentlichen Grundbucheintrag
  4. Grundbuchamt trägt dich als neuen Eigentümer ein

Schritt 2 ist der zeitkritische: Wenn du die Grunderwerbsteuer schnell zahlst, beschleunigt das den Gesamtprozess erheblich.

Was kostet der Grundbucheintrag?

Die Grundbuchkosten liegen bei ca. 0,4–0,6 % des Kaufpreises. Dazu kommen Notarkosten für die Auflassungserklärung. Alle Kosten berechnet unser Grundbuchkosten-Rechner automatisch.

KaufpreisGrundbuchkosten ca.Notarkosten ca.Gesamt ca.
200.000 €800 €1.800 €2.600 €
350.000 €1.400 €3.000 €4.400 €
500.000 €2.000 €4.000 €6.000 €

Auflassungsvormerkung — dein Schutz in der Wartezeit

Zwischen Kaufvertrag und Eigentumseintragung vergeht Zeit. Die Auflassungsvormerkung wird sofort nach dem Notartermin im Grundbuch eingetragen und blockiert jede weitere Verfügung über das Grundstück. Du bist damit abgesichert, auch wenn du noch nicht Eigentümer bist.

Grundbucheintrag beim Hauskauf – was steht drin & was kostet es? – weiterer Blick
Praxis-Tipp: Prüfe vor dem Notartermin selbst einen aktuellen Grundbuchauszug (beim Grundbuchamt, ca. 10–20 €). So erkennst du Altlasten, Grundschulden früherer Eigentümer oder eingetragene Wegerechte — bevor du unterschreibst.

Grundschuld der Bank im Grundbuch

Wenn du ein Darlehen aufnimmst, lässt die Bank eine Grundschuld in Abteilung III eintragen. Diese sichert das Darlehen ab. Nach vollständiger Rückzahlung kannst du eine Löschungsbewilligung beantragen. Mehr dazu in unserem Ratgeber Hypothek vs. Grundschuld.

Fazit: Der Grundbucheintrag ist der rechtliche Abschluss deines Hauskaufs. Er kostet typischerweise 0,4–0,6 % des Kaufpreises und dauert 4–12 Wochen nach dem Notartermin. Mit der Auflassungsvormerkung bist du währenddessen bereits abgesichert.
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Häufige Fragen

Die wichtigsten Punkte: Lage und Infrastruktur, Gebäudezustand (Feuchtigkeit, Heizung, Dach), Grundbuch auf Lasten prüfen, Grunderwerbsteuer je Bundesland einplanen, realistische Finanzierung mit ausreichend Eigenkapital und Puffer für Unvorhergesehenes.
Mindestens die Nebenkosten (ca. 10–13 % des Kaufpreises) sollten aus Eigenkapital kommen. Besser sind 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten. Bei 350.000 € Kaufpreis also ca. 105.000–150.000 €. Wer mehr Eigenkapital mitbringt, bekommt günstigere Zinsen.
Kaufpreis + Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %) + Notar (1,0–1,5 %) + Grundbuch (0,3–0,5 %) + ggf. Makler (bis 3,57 %) + Gutachter (500–1.500 €) + Renovierung (0–30 % je Zustand) + Umzug (1.500–5.000 €). Plane realistisch 15–25 % auf den Kaufpreis oben drauf.
Ja. Viele Häuser werden direkt vom Eigentümer angeboten (ImmoScout, Immowelt, eBay Kleinanzeigen, lokale Portale). Das spart die Maklerprovision (bis 3,57 % des Kaufpreises). Du übernimmst dann aber alle Koordination selbst: Besichtigung, Prüfung, Notartermin.