Wenn du ein Haus mit Kredit kaufst, sichert die Bank ihr Darlehen durch ein Grundpfandrecht — entweder Hypothek oder Grundschuld. In Deutschland ist heute fast ausschließlich die Grundschuld üblich. Warum — und was das für dich bedeutet.
Der Unterschied auf einen Blick
| Merkmal | Hypothek | Grundschuld |
|---|---|---|
| Kopplung an Darlehen | Akzessorisch — direkt ans Darlehen gebunden | Abstrakt — unabhängig vom Darlehen |
| Sinkt mit Tilgung | Ja — automatisch | Nein — bleibt konstant |
| Übertragbarkeit | Komplex | Einfach |
| Verwendung in DE | Selten (historisch) | Nahezu ausschließlich |
Warum bevorzugen Banken die Grundschuld?
Die Grundschuld ist für Banken flexibler: Sie ist nicht an ein spezifisches Darlehen gebunden und kann für mehrere Darlehen gleichzeitig als Sicherheit dienen. Zudem kann sie einfacher abgetreten werden. Das erklärt, warum heute praktisch alle Baufinanzierungen in Deutschland mit Grundschulden besichert werden.
Was bedeutet das für dich als Kreditnehmer?
Die Grundschuld bleibt im Grundbuch eingetragen, auch wenn du das Darlehen vollständig zurückgezahlt hast. Du musst aktiv eine Löschungsbewilligung beantragen — die Bank stellt sie nach vollständiger Rückzahlung aus.
- Löschungsbewilligung beantragen → Notar einschalten → Grundbuchamt löscht
- Kosten: ca. 200–500 €
- Alternative: Grundschuld stehen lassen — spart Kosten, kann für späteres Darlehen genutzt werden
Grundschuld im Grundbuch
Die Grundschuld wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Bei einem Hauskauf prüfst du, ob noch alte Grundschulden des Verkäufers im Grundbuch stehen — diese müssen vor oder bei Kauf gelöscht werden. Mehr zur Grundbuchprüfung: Grundbuch prüfen Checkliste.
Grundschuld und Anschlussfinanzierung
Wenn deine Zinsbindung ausläuft und du zur neuen Bank wechselst, muss die Grundschuld übertragen werden (Abtretung) oder neu bestellt. Die Abtretung ist günstiger als Neueintragung — meist 150–300 €. Mehr zur Anschlussfinanzierung: Anschlussfinanzierung planen.
Grundschuldbestellung — was kostet sie?
Die Grundschuldbestellung (Eintragung ins Grundbuch) kostet je nach Darlehenshöhe ca. 0,3–0,5 % der Grundschuld-Summe (Notar + Grundbuchamt). Diese Kosten sind Teil der Kaufnebenkosten — unser Grundbuchkosten-Rechner gibt dir die genaue Summe.
