Ein geerbtes Haus bringt Chancen und Pflichten — und oft wenig Zeit für ruhiges Nachdenken. Die ersten Wochen nach dem Erbfall sind aber entscheidend für die richtigen Weichenstellungen.

Wichtigste Fristen
  • 6 Wochen: Frist für Erbausschlagung (ab Kenntnis vom Erbfall)
  • 3 Monate: Anzeigepflicht beim Finanzamt
  • 10 Jahre: Steuerfreiheit bei Selbstnutzung des Familienheims

Annehmen oder ausschlagen?

Zuerst klären: Ist das Erbe positiv? Ein geerbtes Haus kann mit Schulden (Grundschuld, Kredit) belastet sein. Übersteigen Schulden + Wert die Immobilie, besser ausschlagen. Die Frist: 6 Wochen ab Kenntnis vom Erbfall. Ausschlagen geht nur vollständig — du kannst nicht "Haus ja, Schulden nein".

Haus geerbt — Die wichtigsten Schritte und Entscheidungen

Erbschein und Grundbuch

Für die Grundbuchumschreibung brauchst du entweder einen Erbschein (vom Nachlassgericht, Kosten ca. 0,5% des Nachlasswerts) oder ein notarielles Testament. Gute Notare helfen dir dabei. Die Umschreibung sollte zeitnah erfolgen — im Grundbuch steht noch der Verstorbene als Eigentümer, bis du es umschreiben lässt.

Erbschaftsteuer — Freibeträge nutzen

BeziehungFreibetragSteuersatz (Überhang)
Ehepartner500.000 €7–30%
Kinder400.000 €7–30%
Enkel200.000 €7–30%
Geschwister20.000 €15–43%

Selbstgenutztes Familienheim → steuerbefreit wenn du 10 Jahre selbst einziehst (§ 13 ErbStG).

Haus geerbt — Die wichtigsten Schritte und Entscheidungen – weiterer Blick

Behalten, vermieten oder verkaufen?

  • Selbst einziehen: Steuervorteil, Mietersparnis, emotionaler Wert
  • Vermieten: Passives Einkommen, steuerliche Abschreibungen (AfA)
  • Verkaufen: Liquidität — aber Spekulationssteuer prüfen (10-Jahres-Frist)
Tipp bei Erbengemeinschaft: Mehrere Erben = Handlungsbedarf. Jeder Miterbe kann Auseinandersetzung verlangen (Teilungsversteigerung droht). Klare Einigung und ggf. Mediator sind günstiger als ein Gerichtsverfahren.
Weiterführende Artikel

Häufige Fragen

Die wichtigsten Punkte: Lage und Infrastruktur, Gebäudezustand (Feuchtigkeit, Heizung, Dach), Grundbuch auf Lasten prüfen, Grunderwerbsteuer je Bundesland einplanen, realistische Finanzierung mit ausreichend Eigenkapital und Puffer für Unvorhergesehenes.
Mindestens die Nebenkosten (ca. 10–13 % des Kaufpreises) sollten aus Eigenkapital kommen. Besser sind 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten. Bei 350.000 € Kaufpreis also ca. 105.000–150.000 €. Wer mehr Eigenkapital mitbringt, bekommt günstigere Zinsen.
Kaufpreis + Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %) + Notar (1,0–1,5 %) + Grundbuch (0,3–0,5 %) + ggf. Makler (bis 3,57 %) + Gutachter (500–1.500 €) + Renovierung (0–30 % je Zustand) + Umzug (1.500–5.000 €). Plane realistisch 15–25 % auf den Kaufpreis oben drauf.
Ja. Viele Häuser werden direkt vom Eigentümer angeboten (ImmoScout, Immowelt, eBay Kleinanzeigen, lokale Portale). Das spart die Maklerprovision (bis 3,57 % des Kaufpreises). Du übernimmst dann aber alle Koordination selbst: Besichtigung, Prüfung, Notartermin.