Kaum eine Entscheidung im Leben hat größere finanzielle Konsequenzen als der Hauskauf. Und kaum eine Entscheidung wird so oft überstürzt getroffen. Diese 10 Fehler können dich Zehntausende Euro kosten.
Fehler 1: Kaufen, weil man es sich "gerade leisten kann"
Viele kaufen so teuer wie möglich, weil die Bank es genehmigt. Besser: Kaufe so günstig wie nötig. Die Rate sollte maximal 30–35 % des Nettoeinkommens ausmachen — nicht 45–50 %. Leben kostet auch Geld.
Fehler 2: Nebenkosten vergessen
„Wir haben 300.000 € gespart" — aber Grunderwerbsteuer (6 %), Notar (1,5 %) und Makler (3,57 %) machen nochmal 33.000 € aus. Wer das nicht einplant, muss 100 % finanzieren oder scheitert an der Bank.
- Bayern/Sachsen (3,5 %): ca. 8–9 % des Kaufpreises
- Durchschnittliche BL (5–5,5 %): ca. 10–11 %
- NRW/Brandenburg (6,5 %): ca. 12–13 %
Fehler 3: Kein Gutachter
Ein Gutachter kostet 600–1.500 €. Ein nicht entdeckter Wasserschaden am Dach kostet 30.000–80.000 €. Die Rechnung ist einfach. Trotzdem sparen viele an dieser Stelle.
Fehler 4: Emotionale Kaufentscheidung
Das Haus riecht so schön nach Frisch-Gebackenem, die Küche ist wunderschön — und drei Stunden später ist ein Kaufangebot gestellt. Schlaf mindestens eine Nacht darüber. Besuche das Haus mehrmals, zu verschiedenen Tageszeiten.
Fehler 5: Keine Rücklage nach dem Kauf
Nach dem Kauf ist das Eigenkapital weg. Dann bricht die Heizung. Oder das Dach. Faustregel: 1 % des Immobilienwerts pro Jahr für Instandhaltung zurücklegen. Bei 400.000 €: 4.000 €/Jahr oder ~333 €/Monat.
Fehler 6: Zinsbindung zu kurz wählen
5 Jahre Zinsbindung sind günstiger — aber nach 5 Jahren steht eine Anschlussfinanzierung an. Wenn Zinsen dann gestiegen sind (wie 2022), kann die Rate um 50–80 % steigen. 15–20 Jahre Zinsbindung gibt Planungssicherheit.
Fehler 7: Kaufvertrag nicht gelesen
Der Notartermin dauert 60–90 Minuten. In dieser Zeit wird ein Vertrag mit 20–40 Seiten besiegelt. Du hast das Recht, den Entwurf mind. 14 Tage vorher zu erhalten. Nutze dieses Recht und lies ihn sorgfältig — am besten mit einem Anwalt.
Fehler 8: Lage unterschätzen
Eine Immobilie lässt sich sanieren. Die Lage nicht. Prüfe: Schulen in der Nähe, Verkehrsanbindung, Lärmbelastung, Nachbarn, Entwicklung des Viertels (Neubaugebiet in der Nähe?). Kaufe nie ausschließlich wegen des Hauses — kaufe wegen Haus UND Lage.
Fehler 9: Alleinig kaufen bei Finanzierung zu zweit
Wenn Paare gemeinsam kaufen, aber nur einer ins Grundbuch eingetragen wird, kann das bei Trennung teuer werden. Beide sollten ins Grundbuch — mit klarer Regelung der Anteile. Im Zweifelsfall: Ehevertrag oder Partnerschaftsvertrag.
Fehler 10: Kein Preisvergleich
Beim Hauskauf verhandeln die wenigsten. Dabei sind 3–8 % Rabatt normal — wenn man sachlich argumentiert. Zu viele Interessenten? Trotzdem: Frage immer nach. Der schlechteste Ausgang ist ein "Nein".
Nimm dir Zeit. Der Hauskauf ist kein Sprint. Wer Monate sucht, macht weniger Fehler als wer nach zwei Wochen kauft. Die meisten "Fehler" passieren, weil man unter Zeitdruck stand — real oder eingebildet.