Als Käufer hast du nicht immer die Wahl: Entweder das Objekt wird über einen Makler angeboten, oder du kaufst direkt vom Eigentümer. Beides hat Vor- und Nachteile — die du kennen solltest, bevor du verhandelst.

Kauf über Makler — was das für dich bedeutet

Seit der Maklerprovisions-Reform 2020 gilt in Deutschland: Wer den Makler bestellt, zahlt. Bei Privatpersonen wird die Provision in der Regel geteilt — du als Käufer trägst maximal 50 % der Gesamtprovision. Typisch sind 3,57 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.) für jede Seite.

Makler oder Privatverkauf beim Hauskauf – was ist besser für Käufer?
KaufpreisMaklerprovision 3,57 % für Käufer
250.000 €8.925 €
350.000 €12.495 €
500.000 €17.850 €

Die genaue Berechnung für dein Objekt macht unser Maklerprovision-Rechner. Was die Maklerprovision insgesamt bedeutet, erklärt Maklerprovision beim Hauskauf.

Vorteile des Maklerkaufs für Käufer

  • Professionelle Unterlagen: Exposé, Grundrisse, Energieausweis meist vorhanden
  • Rechtssichere Abwicklung: Makler kennt den Prozess und koordiniert Notar
  • Objektive Einschätzung: Guter Makler korrigiert unrealistische Preisvorstellungen des Verkäufers
  • Haftung: Makler haftet für falsche Angaben (begrenzt, aber vorhanden)

Vorteile des Direktkaufs vom Eigentümer

  • Keine Provision: 3,57 % weniger Nebenkosten — das sind bei 350.000 € fast 12.500 €
  • Direkter Kontakt: Du sprichst mit dem Eigentümer, bekommst echte Geschichte des Hauses
  • Verhandlungsspielraum: Oft mehr Flexibilität beim Preis, da kein Makler beteiligt ist
Achtung beim Privatverkauf: Hole dir immer einen aktuellen Grundbuchauszug selbst ein. Prüfe Lasten, Wegerechte und Grundschulden vor dem Kauf. Unsere Grundbuch-Checkliste hilft dir dabei.

Wann ist welcher Weg besser?

  • Makler ist besser wenn: Du wenig Erfahrung hast, das Objekt komplex ist (WEG, Erbbau), der Markt unbekannt ist
  • Privat ist besser wenn: Du den Markt kennst, Zeit für eigene Due Diligence hast, der Preisvorteil die Eigenarbeit wettmacht

Verhandlung — was ist möglich?

Sowohl bei Makler- als auch bei Privatangeboten ist Verhandlung möglich. Im aktuellen Markt (2026) sind 3–8 % Abschlag vom Angebotspreis oft realistisch — besonders bei längerer Vermarktungszeit. Zu häufigen Fehlern beim Kauf: Hauskauf-Fehler vermeiden.

Fazit: Weder Makler noch Privatverkauf ist per se besser. Entscheidend ist die Qualität des Objekts, die Seriosität des Verkäufers und deine eigene Sorgfalt bei der Prüfung. Die Gesamtnebenkosten berechnest du mit dem Nebenkosten-Rechner.
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Häufige Fragen

Die wichtigsten Punkte: Lage und Infrastruktur, Gebäudezustand (Feuchtigkeit, Heizung, Dach), Grundbuch auf Lasten prüfen, Grunderwerbsteuer je Bundesland einplanen, realistische Finanzierung mit ausreichend Eigenkapital und Puffer für Unvorhergesehenes.
Mindestens die Nebenkosten (ca. 10–13 % des Kaufpreises) sollten aus Eigenkapital kommen. Besser sind 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten. Bei 350.000 € Kaufpreis also ca. 105.000–150.000 €. Wer mehr Eigenkapital mitbringt, bekommt günstigere Zinsen.
Kaufpreis + Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %) + Notar (1,0–1,5 %) + Grundbuch (0,3–0,5 %) + ggf. Makler (bis 3,57 %) + Gutachter (500–1.500 €) + Renovierung (0–30 % je Zustand) + Umzug (1.500–5.000 €). Plane realistisch 15–25 % auf den Kaufpreis oben drauf.
Ja. Viele Häuser werden direkt vom Eigentümer angeboten (ImmoScout, Immowelt, eBay Kleinanzeigen, lokale Portale). Das spart die Maklerprovision (bis 3,57 % des Kaufpreises). Du übernimmst dann aber alle Koordination selbst: Besichtigung, Prüfung, Notartermin.