Die Hausbesichtigung ist dein wichtigster Schutz vor teuren Überraschungen. Viele Mängel sind im fertigen Zustand kaum sichtbar — wer nicht gezielt schaut, kauft die Katze im Sack. Diese 15 Punkte helfen dir, strukturiert vorzugehen.
1. Dach und Dachstuhl
Das Dach ist einer der teuersten Posten bei der Sanierung. Frage nach dem Alter des Dachs und wann zuletzt erneuert wurde. Ein Hausdach hält in der Regel 40–60 Jahre. Im Dachboden nach Feuchtigkeitsflecken, morschen Balken und eindringendem Tageslicht suchen.
2. Keller und Bodenfeuchte
Riecht es modrig? Sind Salzausblühungen an den Wänden? Gibt es Feuchtigkeitsflecken oder Schimmel? Ein nasser Keller ist teuer zu sanieren (5.000–30.000 €) und oft nicht vollständig behebbar.
3. Heizungsanlage
Frage nach Alter, Typ und letzter Wartung. Eine veraltete Öl- oder Gasheizung bringt ab 2026/2027 strengere Anforderungen durch das GEG. Eintausch kann 15.000–25.000 € kosten. Prüfe auch: Haben alle Heizkörper funktioniert?
4. Elektrik und Sicherungskasten
Alte Aluminiumleitungen (70er-80er Jahre) oder veraltete Sicherungen sind ein Brandrisiko. Ein Elektriker-Check kostet 200–400 € und kann Tausende an späterer Sanierung ersparen.
5. Fenster und Dämmung
Einfachglas, verzogene Fensterrahmen, Zugluft — all das sind Zeichen für schlechte Dämmung und hohe Heizkosten. Energieausweis lesen! Klasse A–C ist gut, F–H bedeutet hohe Energiekosten oder Sanierungspflicht.
6. Wasserleitungen und Sanitär
In Häusern vor 1980 können noch Bleirohre verlegt sein — das ist gesundheitsgefährdend und muss ausgetauscht werden. Teste alle Wasserhähne, prüfe den Wasserdruck.
7. Schimmel in Bädern und Ecken
Kleine Schimmelflecken hinter Möbeln oder in Ecken können auf tieferliegende Probleme hinweisen. Befühle Wände auf Feuchtigkeit — nasse oder kühle Stellen sind ein Warnsignal.
8. Risse in Wänden und Decken
Nicht jeder Riss ist kritisch — Haarrisse durch Setzung sind normal. Breite, klaffende oder diagonal verlaufende Risse können auf strukturelle Probleme hinweisen.
9. Grundriss und Raumaufteilung
Ist der Grundriss für euch tatsächlich alltagstauglich? Viele Häuser sehen auf dem Plan gut aus, wirken aber bei der Besichtigung unpraktisch. Lauft den Alltag gedanklich durch.
10. Lage und Nachbarschaft
Besuche das Haus zu verschiedenen Tageszeiten — auch abends und am Wochenende. Wie laut ist es? Wie ist die Nachbarschaft? Wie ist der Weg zur Arbeit, zur Schule? Lies unseren Ratgeber zur Wohnlage.
11. Grundstück und Außenanlagen
Wie ist der Zustand von Garage, Carport, Zaun, Terrasse? Wer pflegt den Garten? Gibt es Bäume, die gefällt werden müssen (Genehmigung nötig)? Gibt es Einschränkungen durch Baulasten oder Leitungsrechte?
12. Bebauungsplan und Erweiterungsmöglichkeiten
Darf man anbauen, aufstocken oder ein Gartenhaus errichten? Beim Baurechtsamt lässt sich der Bebauungsplan einsehen — kostenlos und sehr aufschlussreich.
13. Energieausweis
Der Verkäufer ist verpflichtet, den Energieausweis vorzulegen. Schlechte Energieklassen (F, G, H) bedeuten: hohe Heizkosten und möglicherweise Sanierungspflicht nach GEG.
14. Altlasten und Baulastenverzeichnis
Gibt es Altlasten im Boden (alte Tankstelle, Industriegebiet)? Das Baulastenverzeichnis beim Bauordnungsamt zeigt, ob Wegerechte oder andere Einschränkungen auf dem Grundstück lasten. Ein Blick ins Grundbuch ist pflicht.
15. Unterlagen und Dokumentation
Frage nach: Bauplänen, Baugenehmigungen, Übergabeprotokollen, Wartungsnachweisen für Heizung, Aufmaßzeichnungen. Fehlende Unterlagen können auf Schwarzbauten oder undokumentierte Umbauten hinweisen.
Bring immer jemanden mit zur Besichtigung — am besten einen handwerklich erfahrenen Menschen. Alleine schaut man sich zu leicht von der Optik blenden. Und: Mach Fotos von allem Auffälligen, auch von Mängeln.
