Ein geerbtes Haus ist oft mit Freude und Trauer verbunden — und manchmal auch mit einer Erbschaftsteuerrechnung. Mit den richtigen Freibeträgen und Regelungen lässt sich die Steuerlast aber erheblich reduzieren oder ganz vermeiden.
Erbschaftsteuer-Freibeträge
- Ehepartner: 500.000 €
- Kinder: 400.000 € pro Kind
- Enkel: 200.000 €
- Geschwister, Nichten/Neffen: 20.000 €
- Alle anderen: 20.000 €
Wie bewertet das Finanzamt Immobilien?
Das Finanzamt nutzt für die Bewertung das Ertragswertverfahren (bei Mietimmobilien) oder das Vergleichswertverfahren / Sachwertverfahren (bei Eigenheimen). Seit 2023 sollen die Bewertungen näher am Marktwert liegen — was die Steuerlast für viele erhöht hat.
Problem: Der Steuerwert liegt heute oft nur noch 10–20% unter dem Marktwert. In früheren Jahren war der Abstand größer — das war der "stille" Steuervorteil für Immobilienerben.
Wann fällt keine Erbschaftsteuer an?
Drei wichtige Befreiungen:
- Familienheim (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG): Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner erben das selbstgenutzte Familienheim steuerfrei — ohne Wertgrenze, wenn sie 10 Jahre selbst darin wohnen
- Kinder-Erbe von Familienheim (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG): Kinder erben bis 200 m² Wohnfläche des Familienheims steuerfrei — wenn sie 10 Jahre selbst einziehen
- Freibetrag reicht aus: Bei Kind erbt Elternhaus mit Wert unter 400.000 € → keine Steuer
Beispielrechnung Erbschaftsteuer
Wie Erbschaftsteuer legal minimieren?
- Rechtzeitig schenken: Freibeträge gelten alle 10 Jahre neu — wer früh schenkt, spart Steuer
- Nießbrauch vorbehalten: Bei Schenkung den Nießbrauch behalten — reduziert den steuerlichen Schenkungswert
- Familienheim selbst nutzen: Einzug nach Erbschaft sichert Steuerfreiheit (10-Jahres-Regel beachten)
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Häufige Fragen
Die laufenden Kosten umfassen: Grundsteuer (300–1.500 €/Jahr), Wohngebäudeversicherung (400–1.000 €/Jahr), Heizkosten, Strom, Wasser, Schornsteinfeger, Wartungsverträge und Rücklagen für Reparaturen. Plan insgesamt 3–8 % des Kaufpreises als jährliche Unterhaltskosten.
Einmalige Kosten beim Hauskauf: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notarkosten (1,0–1,5 %), Grundbuchkosten (0,3–0,5 %), ggf. Maklercourtage (bis 3,57 %) und Gutachterkosten (500–1.500 €). Dazu kommen Renovierung, Umzug und erste Einrichtung.
Beim selbstgenutzten Eigenheim nein. Bei vermieteten Immobilien ja: Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklercourtage zählen zu den Anschaffungsnebenkosten und können über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden (AfA).
