Altbau oder Neubau — beide haben Vor- und Nachteile, die direkt in dein Budget fließen. Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Was für dich passt, hängt von Eigenkapital, Risikotoleranz und Wohnansprüchen ab.
Preisunterschied: Was kostet was?
| Faktor | Altbau | Neubau |
|---|---|---|
| Kaufpreis/m² | Niedriger | 20–50 % teurer |
| Sanierungsbedarf | Hoch (ältere Technik) | Keiner |
| Energiekosten | Höher (Heizung, Dämmung) | Deutlich niedriger (KfW 40) |
| Charakter | Hochdecken, Parkett, Lage | Standardaufteilung |
| Risiko versteckter Mängel | Hoch | Sehr gering (Gewährleistung) |
| Fertigstellung | Sofort einziehbar | Oft 1–3 Jahre Wartezeit |
Die echten Kosten eines Altbaus
Ein Altbau von 1975 für 350.000 € klingt nach Schnäppchen. Dann kommen:
- Neue Heizung (Wärmepumpe): 20.000–40.000 €
- Dachsanierung: 20.000–60.000 €
- Fenster (15 Stück): 15.000–30.000 €
- Elektrische Leitungen: 10.000–25.000 €
- Dämmung Fassade: 30.000–80.000 €
Gesamtpotenzial Sanierungsbedarf: 100.000–250.000 €. Hinzu kommen GEG-Pflichten (Gebäudeenergiegesetz) beim Eigentümerwechsel.
GEG-Pflicht bei Altbau-Kauf
Beim Kauf eines alten Hauses greift § 47 GEG: Die oberste Geschossdecke muss gedämmt sein (oder das Dach), und die Heizung darf nicht älter als 30 Jahre sein. Kalkuliere diese Pflichtmaßnahmen unbedingt in deinen Kaufpreis ein.
Wann lohnt ein Altbau?
- Bevorzugte Lage, die Neubau-Quartiere nicht bieten
- Viel Eigenkapital für Sanierung vorhanden
- Handwerkliches Geschick oder gutes Netzwerk
- KfW-Sanierungsförderung realistisch nutzbar
- Gebäude ist bereits kernsaniert
Wann ist Neubau besser?
- Kein Risikopuffer für unbekannte Schäden
- Maximale Energieeffizienz gewünscht (Wärmepumpe, PV-Anlage)
- KfW-Förderung für Neubau nutzen (bis 150.000 € günstig)
- Keine Nerven für Renovierungsstress
Checkliste vor dem Altbau-Kauf
- Gutachter beauftragen (600–1.500 €, aber lohnt sich immer)
- Energieausweis ansehen (Klasse E, F, G = hohe Sanierungskosten)
- Baujahr der Heizungsanlage fragen
- GEG-Pflichten prüfen lassen
- Feuchtigkeitsmessungen im Keller
- Dachstuhl auf Schäden prüfen
- Sanierungskosten als Verhandlungsargument nutzen
Weiterlesen
- Gutachter beim Hauskauf: Was kostet er?
- KfW-Förderung für Sanierung und Neubau
- Sanierungskosten realistisch einschätzen
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Häufige Fragen
Die wichtigsten Punkte: Lage und Infrastruktur, Gebäudezustand (Feuchtigkeit, Heizung, Dach), Grundbuch auf Lasten prüfen, Grunderwerbsteuer je Bundesland einplanen, realistische Finanzierung mit ausreichend Eigenkapital und Puffer für Unvorhergesehenes.
Mindestens die Nebenkosten (ca. 10–13 % des Kaufpreises) sollten aus Eigenkapital kommen. Besser sind 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten. Bei 350.000 € Kaufpreis also ca. 105.000–150.000 €. Wer mehr Eigenkapital mitbringt, bekommt günstigere Zinsen.
Kaufpreis + Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %) + Notar (1,0–1,5 %) + Grundbuch (0,3–0,5 %) + ggf. Makler (bis 3,57 %) + Gutachter (500–1.500 €) + Renovierung (0–30 % je Zustand) + Umzug (1.500–5.000 €). Plane realistisch 15–25 % auf den Kaufpreis oben drauf.
Ja. Viele Häuser werden direkt vom Eigentümer angeboten (ImmoScout, Immowelt, eBay Kleinanzeigen, lokale Portale). Das spart die Maklerprovision (bis 3,57 % des Kaufpreises). Du übernimmst dann aber alle Koordination selbst: Besichtigung, Prüfung, Notartermin.