Wie läuft ein Immobilienkredit-Antrag ab?
Der Weg vom Traumhaus zur Kreditzusage dauert typischerweise 4–8 Wochen. Wer vorbereitet in die Bank geht, spart sich unnötige Runden und bekommt bessere Konditionen. Dieser Leitfaden zeigt jeden Schritt — von der ersten Anfrage bis zur Auszahlung.
Vorab: Hol mindestens 3 Angebote ein — von Hausbank, Online-Vergleichsportal (z. B. Interhyp, Dr. Klein) und eventuell einer Direktbank. Der Zinsunterschied kann bei 300.000 € Kredit über 20 Jahre leicht 20.000 €+ ausmachen.
Schritt 1: Finanzierungsrahmen ermitteln
Bevor du zur Bank gehst, solltest du deinen Rahmen kennen:
- Eigenkapital: Wie viel Geld steht dir zur Verfügung? (Ersparnisse, Bausparvertrag, Schenkungen)
- Monatliche Rate: Maximal 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens
- Kaufpreisgrenze: Eigenkapital ÷ 0,2 = grobe Kaufpreisobergrenze (bei 20 % EK-Quote)
- Nebenkosten: 8–12 % des Kaufpreises — am besten aus Eigenkapital zahlen
Nutze den Eigenkapital-Rechner, um deinen konkreten Finanzierungsrahmen zu berechnen.
Schritt 2: Unterlagen zusammenstellen
Mit vollständigen Unterlagen sparst du 1–2 Wochen Bearbeitungszeit. Das braucht die Bank:
Zu deiner Person:
- Personalausweis (Kopie beider Seiten)
- Die letzten 3 Gehaltsabrechnungen (bei Angestellten)
- Lohnsteuerbescheid oder Steuererklärung (letzte 2 Jahre)
- Aktuelle Kontoauszüge (letzte 3 Monate)
- SCHUFA-Selbstauskunft (kannst du kostenlos einmal pro Jahr beantragen)
- Nachweis vorhandenes Eigenkapital (Kontoauszug, Depotauszug)
Zur Immobilie:
- Exposé / Kaufangebot mit Kaufpreis
- Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
- Flurkarte / Lageplan
- Grundriss (möglichst maßstabsgetreu)
- Energieausweis (Pflichtdokument seit 2014)
- Bei Eigentumswohnung: Teilungserklärung, Hausgeldabrechnung, Protokoll der letzten Eigentümerversammlung
- Fotos des Objekts (innen und außen)
- Bei Neubau: Baugenehmigung, Baupläne, Festpreisangebot
Bei Selbstständigen zusätzlich:
- Betriebswirtschaftliche Auswertungen (BWA) der letzten 2–3 Jahre
- Einkommenssteuerbescheide der letzten 3 Jahre
- Aktueller Handelsregisterauszug
Schritt 3: Angebote einholen und vergleichen
Schick deine Unterlagen parallel an mehrere Anbieter. Das spart Zeit und schafft Verhandlungsdruck.
| Kanaltyp | Vorteile | Nachteile |
|---|---|---|
| Hausbank | Persönliche Betreuung, Vertrauen, bestehende Kontoverbindung | Oft nicht das günstigste Angebot |
| Vermittler (Interhyp, Dr. Klein) | Vergleich 400+ Banken, kostenlos für Kunden, Zinsoptimierung | Kein direkter Bankdraht |
| Direktbanken | Günstige Konditionen, schnell digital | Wenig persönliche Beratung |
| Sparkassen/Volksbanken | Regional, flexibel bei Sonderwünschen | Meist nicht bundesweit günstigste Zinsen |
Tipp: Nutze Interhyp oder Dr. Klein als Basis-Benchmark. Dann gehst du mit diesem Angebot zu deiner Hausbank und fragst, ob sie mithalten können. Viele Banken bessern nach.
Schritt 4: Angebot prüfen — worauf achten?
Nicht nur der Zinssatz zählt. Das solltest du vergleichen:
- Sollzins vs. effektiver Jahreszins: Immer effektiven Zins vergleichen (enthält alle Kosten)
- Zinsbindung: 10, 15 oder 20 Jahre? Längere Bindung = mehr Sicherheit, aber höherer Zins
- Tilgungsrate: Mindestens 2 % Anfangstilgung. Bei hohem Kaufpreis lieber 3 %
- Sondertilgung: Wie viel % pro Jahr kostenlos möglich? Standard: 5 % jährlich
- Tilgungswechsel: Kann ich die Rate später anpassen?
- Gebühren: Bearbeitungsgebühren, Kontoführungsgebühren, Bereitstellungszinsen
Schritt 5: Antrag stellen und Zusage erhalten
Wenn du dich für eine Bank entschieden hast:
- Vollständigen Antrag einreichen (alle Unterlagen aus Schritt 2)
- Bank schickt ggf. Gutachter zur Objektbewertung (1–2 Wochen)
- Kreditprüfung und SCHUFA-Abfrage durch die Bank
- Vorläufige Kreditzusage (meistens schriftlich)
- Kaufvertrag beim Notar beurkunden
- Endgültige Kreditauszahlung nach Grundbucheintrag
Zeitplan: So läuft der typische Ablauf
| Phase | Dauer | Was passiert |
|---|---|---|
| Unterlagen sammeln | 1–2 Wochen | Dokumente zusammenstellen |
| Angebote einholen | 3–7 Tage | 3+ Banken anfragen |
| Kreditprüfung | 1–3 Wochen | Bank prüft, ggf. Gutachter |
| Vorläufige Zusage | nach 2–4 Wochen | Finanzierungsbestätigung |
| Notartermin | 2–4 Wochen nach Zusage | Kaufvertragsbeurkundung |
| Auszahlung | 4–8 Wochen nach Antrag | Geld auf Notaranderkonto |
Häufige Fehler beim Kreditantrag
- Zu wenig Eigenkapital: Unter 10 % EK führt oft zu Ablehnung oder sehr hohem Zins
- Schlechte SCHUFA: Vor dem Antrag SCHUFA selbst prüfen und alte Einträge löschen lassen
- Zu viele parallele Anfragen: Mehrere Kreditanfragen in kurzer Zeit verschlechtern den SCHUFA-Score — besser: Konditionsanfragen (statt Kreditanfragen) stellen
- Zu kurze Zinsbindung: 5 Jahre sind bei aktuellen Zinsen riskant — lieber 15 Jahre sichern
- Nebenkosten mitfinanzieren: Erhöht Zins und Risiko — wenn irgend möglich aus Eigenkapital zahlen
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Häufige Fragen
Du benötigst persönliche Dokumente (Personalausweis, Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, Kontoauszüge, SCHUFA) und Objektunterlagen (Grundbuchauszug, Exposé, Energieausweis, Flurkarte, Grundriss). Vollständige Unterlagen beschleunigen die Kreditprüfung deutlich.
Von der Antragstellung bis zur Auszahlung dauert es typisch 4–8 Wochen. Die Kreditprüfung dauert 1–3 Wochen, dazu kommt der Notartermin und die Grundbucheintragung.
Mindestens 3 Angebote einholen — von Hausbank, einem Vermittler (Interhyp, Dr. Klein) und einer Direktbank. Der Zinsunterschied kann bei 300.000 € Kredit über 20 Jahre leicht 20.000–30.000 € ausmachen.
Eine Konditionsanfrage (auch SCHUFA-neutrale Anfrage) erscheint nicht in der SCHUFA und schadet dem Score nicht. Eine echte Kreditanfrage wird eingetragen und kann den Score kurzzeitig senken. Bitte Banken immer explizit um eine Konditionsanfrage.
Ja, aber es ist schwieriger als als Angestellter. Banken verlangen meist 2–3 Jahre Einkommensnachweise (Steuerbescheide, BWA), stabile Einkommensentwicklung und höheres Eigenkapital. Spezialisierte Vermittler wie Dr. Klein haben Erfahrung mit Selbstständigen-Finanzierungen.
