Was kostet ein Hauskauf wirklich?
Der Kaufpreis ist nur der Anfang. Beim Hauskauf kommen zusätzlich 8–12 % Kaufnebenkosten oben drauf — plus laufende Kosten, die viele unterschätzen. Wer ein Haus für 400.000 € kauft, zahlt am Ende oft 440.000–448.000 € oder mehr.
Diese Übersicht zeigt jede Kostenposition — einmalig beim Kauf und laufend nach dem Einzug.
Teil 1: Einmalige Kaufnebenkosten
1. Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % des Kaufpreises
Die Grunderwerbsteuer ist die größte Nebenkosten-Position. Sie variiert je nach Bundesland:
| Bundesland | Steuersatz | Kosten bei 400.000 € |
|---|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5 % | 14.000 € |
| Hamburg | 4,5 % | 18.000 € |
| Baden-Württemberg, Niedersachsen | 5,0 % | 20.000 € |
| NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen | 6,5 % | 26.000 € |
Faustregel: Plane 5 % für Deutschland ein — du liegst damit selten daneben.
2. Notarkosten: ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises
Ohne Notar kein rechtswirksamer Kaufvertrag in Deutschland. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, koordiniert die Grundbucheintragung und hält den Kaufpreis in einem Treuhandkonto. Die Kosten sind gesetzlich geregelt (GNotKG) und variieren kaum zwischen Notaren.
- Beurkundungsgebühr Kaufvertrag: ~0,75 %
- Grundbucheintragung: ~0,25–0,5 %
- Sonstige Gebühren: ~0,1–0,2 %
Beispiel bei 400.000 €: ca. 5.000–6.000 € Notarkosten gesamt.
3. Maklerprovision: 0–7,14 % (inkl. MwSt.)
Seit Dezember 2020 gilt das neue Maklergesetz: Bei Wohnimmobilien wird die Provision hälftig geteilt. Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens 50 % selbst.
- Typische Gesamtprovision: 5,95–7,14 % (inkl. MwSt.)
- Käuferanteil: 2,975–3,57 %
- Beispiel bei 400.000 €: 11.900–14.280 € Gesamtprovision, davon 5.950–7.140 € für den Käufer
- Privat kaufen spart die komplette Maklerprovision
4. Grundbuchgebühren: ca. 0,3–0,5 %
Das Grundbuchamt trägt dich als neuen Eigentümer ein und stellt eine Auflassungsvormerkung aus. Diese Gebühr ist in den Notarkosten oft bereits enthalten — frag beim Notar nach, was genau im Angebot enthalten ist.
5. Gutachterkosten (optional): 500–2.500 €
Ein unabhängiger Bausachverständiger prüft Substanz, Schäden und verborgene Mängel. Nicht verpflichtend, aber bei Altbauten oder teuren Objekten dringend empfohlen. Kosten: 500–2.500 € je nach Objekt und Aufwand.
Beispielrechnung: Haus für 400.000 € in NRW
Teil 2: Finanzierungskosten
Bereitstellungszinsen
Wenn das Darlehen bewilligt, aber noch nicht abgerufen ist, fallen Bereitstellungszinsen an (typisch 0,25 %/Monat). Beim Neubau schnell mehrere tausend Euro. Beim Bestandskauf kein Thema, wenn schnell abgewickelt wird.
Gebäudeversicherung (ab Besitzübergang)
Ab dem Tag der Schlüsselübergabe musst du als Käufer das Gebäude versichern. Eine Wohngebäudeversicherung kostet je nach Haus 300–800 €/Jahr. Die alte Police des Verkäufers geht auf dich über — kündige sie dann und schließ eine eigene ab.
Teil 3: Laufende Kosten nach dem Einzug
Der Hauskauf selbst ist nur der Anfang. Als Eigentümer kommen laufende Kosten hinzu, die du als Mieter nicht kennst:
| Kostenposition | Typisch pro Jahr | Hinweis |
|---|---|---|
| Grundsteuer | 800–2.500 € | Abhängig von Gemeinde und Grundstücksgröße |
| Gebäudeversicherung | 300–800 € | Pflicht ab Besitzübergang |
| Heizkosten | 1.500–4.000 € | Stark abhängig von Heizungsart und Dämmung |
| Instandhaltungsrücklage | 1–2 €/m²/Monat | Peters-Formel: für 150 m² ca. 1.800–3.600 €/Jahr |
| Müll, Wasser, Abwasser | 800–1.500 € | Abhängig von Gemeinde |
| Gartenpflege, Kleinreparaturen | 300–1.000 € | Oft unterschätzt |
Kosten sparen: 4 legale Tipps
- Ohne Makler kaufen: Spart 3,5–7 % Provision. Lohnt sich besonders bei Privat-Verkäufern (Immoscout, Kleinanzeigen).
- Kaufnebenkosten nicht mitfinanzieren: Wer Nebenkosten aus Eigenkapital zahlt, spart über die Kreditlaufzeit mehrere tausend Euro Zinsen.
- Niedrigstes Bundesland wählen: Bei gleicher Immobiliensituation kann ein Bundeslandwechsel tausende Euro Grunderwerbsteuer sparen.
- Inventar separat ausweisen: Küche, Einbauschränke oder Gartenhaus separat im Kaufvertrag ausweisen — das reduziert die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.
Schnell-Übersicht: Alle Kosten auf einen Blick
| Kostenart | Wann? | Höhe (grobe Orientierung) |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Einmalig | 3,5–6,5 % des Kaufpreises |
| Notarkosten | Einmalig | 1,0–1,5 % |
| Makler (Käuferanteil) | Einmalig | 0–3,57 % |
| Grundbuch | Einmalig | 0,3–0,5 % |
| Gutachter | Optional | 500–2.500 € |
| Grundsteuer | Jährlich | 800–2.500 € |
| Gebäudeversicherung | Jährlich | 300–800 € |
| Instandhaltung | Jährlich | 1–2 €/m²/Monat |
| Energiekosten | Monatlich | 150–350 €/Monat |
